Ooit was EPMC een leidende vastgoedspeler op de Antwerpse vastgoedmarkt, maar het sukkelde in zware financiële moeilijkheden. Nu de rode cijfers zijn weggewerkt, koopt het management meerderheidsaandeelhouder Herman Van Thillo uit.
Gedelegeerd bestuurder Frank Valkeneers is sinds begin dit jaar met 48,5 procent de grootste aandeelhouder van de Antwerpse vastgoedmakelaar European Property Management Corporation (EPMC), naast collega-gedelegeerd bestuurder David De Clercq (46,5 procent). Ze namen eind december de aandelen over van Herman Van Thillo (ex-voorzitter van Spaarkrediet en oom van Christian Van Thillo, CEO van De Persgroep), die nog 5 procent heeft en in principe voorzitter wordt. De financiering gebeurt via de cashflow van EPMC.
Klinkt dit bericht vertrouwd in de oren? Dat klopt. Elf jaar geleden werd in Trends al eens een managementbuy-out aangekondigd door Valkeneers. Die ging toen niet door. “De internationale makelaarsgroep Colliers zou mee in die operatie stappen tegen mooie condities, gebaseerd op onze toen nooit geziene cashflowstijging, maar de internationale kredietcrisis maakte een einde aan de onderhandelingen”, verantwoordt Valkeneers. “Herman Van Thillo bleef dus langer dan verwacht voor 75 procent aandeelhouder, naast André Schlomer.”
Van marktleider naar WCO
Die laatste richtte EPMC op in 1983. Enkele jaren geleden was de vennootschap nog marktleider als makelaar in Antwerpse bedrijfsgebouwen en kantoren (naast retail). Het nam ook deel aan de promotie van AMCA, de grootste kantoorrealisatie in de geschiedenis van Antwerpen: bijna 100.000 vierkante meter of 6 procent van de markt, met onder meer het toenmalige Havenhuis, de belastingdienst en een hotel.
EPMC moest echter een schuld van bijna 2 miljoen euro boeken op AMCA (afgesloten in 2011). Valkeneers: “EPMC dacht zich als makelaar te moeten bezighouden met projectontwikkeling in combinatie met de aannemers Abeb, Vanhout, Interbuild en Louis De Waele. Het project bleek onrendabel. Maar de aannemers hadden financiële rugdekking van grote buitenlandse groepen om de vastgoedontwikkelingskosten af te schrijven, en ze konden het project bouwen. Wij moesten het alleen rooien. We hebben ons lesje geleerd en blijven weg uit de vastgoedpromotie.”
In 2012 dook het eigen vermogen van EPMC 2,5 miljoen in het rood. Schlomer verkocht in 2013 een kwart van EPMC aan Valkeneers, die gedelegeerd bestuurder werd en de sanering op de rails zette. EPMC verkreeg in 2014 in het kader van de wet op de continuïteit van ondernemingen (WCO) uitstel van betaling tegenover zijn schuldeisers.
“Het is een van de zeldzame WCO-procedures die niet gevolgd werd door een faillissement”, zegt gedelegeerd bestuurder David De Clercq. “We waren te koppig om op te geven. We beseften wel dat we onze ambities moesten bijsturen. Een kosten-batenanalyse leerde dat onze verlieslatende vastgoedmanagementtak te klein was om leefbaar te worden. De verkoop aan grotere spelers, vooral Quares, was voor sommige bestuurders alsof ze hun jarenlang gekoesterde baby moesten afgeven. Maar het feit dat ze meestapten in die operatie, bewijst dat gezond management het haalde van nostalgie. Ook moesten we afscheid nemen van personeel. We hebben vandaag acht gedreven medewerkers, minder dan de helft van toen.”
In 2013 en 2015 trokken de aandeelhouders het kapitaal op met 800.000 euro, naar 1,3 miljoen. Het negatieve eigen vermogen daalde naar een kwart miljoen euro in 2015. “In 2016 werd het eigen vermogen weer positief”, zegt Valkeneers. “Ons jaarlijkse bezoek aan de rechtbank van koophandel is dus niet meer nodig.”
Kleiner, maar rendabel
Ondertussen temperde EPMC zijn ambities. In 2002 stapte het nog in de internationale makelaarsorganisatie Colliers, met de bedoeling internationale opdrachten aan te trekken en sterker in Brussel te worden. EPMC werd Colliers-EPMC. Eind 2014 werd de structurele band met Colliers verbroken, hoewel beide bedrijven nog samenwerken voor deelopdrachten. Dat jaar sloot ook de Brusselse vestiging. In Antwerpen verhuisde de EPMC-zetel van de prestigieuze achttiende verdieping van het WTC-gebouw naar de bescheiden volksbuurt Luchtbal in Merksem (zie kader City Pirates).
Ook in de cijfers werd EPMC bescheidener. De omzet (aan het begin van het decennium meestal tussen 2,5 en 3 miljoen) kelderde van 1,9 miljoen in 2014 naar 850.000 in 2015. “In 2016 zetten we met een gezonde omzet van meer dan een miljoen de kentering in”, zegt Valkeneers. “We hoeven niet per se de grootste te zijn. Dat hebben we echt wel geleerd.”
“We zijn de WCO-stempel op ons voorhoofd eindelijk kwijt”, getuigt De Clercq. “Klanten vertrouwen ons opnieuw. Bovendien geeft de revival van de Antwerpse kantoormarkt ons de wind in de zeilen. De huurprijzen voor kantoren zijn boven het plafond van 150 euro per vierkante meter getild. De huurders beseffen dat ze de investering in energiezuinige werken terugverdienen met een lagere elektriciteitsfactuur, en zijn bereid meer te betalen.”
De beide toplui zijn behoorlijk trots op de ommezwaai naar een gezond bedrijf. Valkeneers: “Maar ik wil niet aan borstklopperij te doen. De gedreven medewerkers die bleven geloven in het project hebben elk hun steentje bijgedragen. De ik-cultus in het holle vastgoedwereldje is me totaal vreemd.”
Hans Brockmans, fotografie Wim Kempenaers
“We hoeven niet per se de grootste te zijn. Dat hebben we echt wel geleerd”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier