De regering wil bij de verkoop van nieuwe gebouwen ook btw heffen over het bijhorende terrein. De eerstvolgende programmawet zal in de nodige wetsaanpassingen voorzien. Bij velen heeft de maatregel het effect van een donderslag bij heldere hemel. Maar wie de zaken op de voet volgt, zag de bui een achttal jaar geleden al hangen.
...

De regering wil bij de verkoop van nieuwe gebouwen ook btw heffen over het bijhorende terrein. De eerstvolgende programmawet zal in de nodige wetsaanpassingen voorzien. Bij velen heeft de maatregel het effect van een donderslag bij heldere hemel. Maar wie de zaken op de voet volgt, zag de bui een achttal jaar geleden al hangen. Dat heeft te maken met het feit dat de btw als het ware een 'Europese' belasting is. De spelregels van het btw-stelsel liggen voor het grootste gedeelte vast in Europese richtlijnen. De lidstaten hebben slechts een zeer beperkte manoeuvreerruimte. Het Europees Hof van Justitie is bovendien exclusief bevoegd om de communautaire spelregels uit te leggen. De marge waarover de lidstaten beschikken, wordt daardoor nog kleiner. En dat voelen we nu dus ook voor de btw op het onroerend goed. Onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. In België wordt de overdracht van onroerende goederen in de regel onderworpen aan het registratierecht. In het Vlaamse gewest bedraagt dat 10 %. In de twee andere gewesten is dat 12,5 %. Enkel de overdracht van 'nieuwe' gebouwen kan (en moet soms) aan btw onderworpen worden (in plaats van aan het registratierecht). Een gebouw is 'nieuw' tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruik-neming. Een gebouw dat vandaag in gebruik wordt genomen, is dus 'nieuw' tot eind 2010. Zogenaamde 'beroepsoprichters' moeten de verkoop van 'nieuwe' gebouwen aan de btw onderwerpen. Andere verkopers van 'nieuwe' gebouwen zijn daar niet toe verplicht. Zij kunnen in bepaalde omstandigheden 'opteren' om de verkoop van een nieuw gebouw aan de btw te onderwerpen. Dat geldt ook voor particulieren. Waarom zou iemand voor de btw-heffing opteren? Btw-plichtigen hebben recht op recuperatie van de btw die zij zelf aan hun leveranciers hebben betaald. Neem een particulier die een huis heeft laten bouwen. Hij heeft aan de aannemer btw betaald. Als hij morgen beslist het nog 'nieuwe' gebouw 'met btw' te verkopen, dan krijgt hij daardoor het statuut van 'toevallige btw-plichtige'. Daardoor heeft hij ook recht op recuperatie van de btw die hij aan zijn aannemer heeft betaald. De verkoopprijs van het huis kan daardoor fors naar beneden. In België is de btw-heffing ten aanzien van nieuwe gebouwen, strikt beperkt tot het eigenlijke gebouw. De grond die erbij hoort, wordt nooit aan de btw onderworpen. Wie een nieuw gebouw met bijhorende grond verkoopt, en het gebouw aan btw wil (of soms moet) onderwerpen, moet dus een uitsplitsing maken van de prijs: het gedeelte dat slaat op het gebouw valt onder toepassing van de btw, terwijl het gedeelte dat slaat op de grond aan registratierecht onderworpen wordt. Een achttal jaar geleden is aan het Europees Hof van Justitie de vraag gesteld of de Europese wetgeving een dergelijke uitsplitsing wel toelaat. De discussie betrof toen niet de Belgische btw-wetgeving, maar wel de manier waarop Duitsland de Europese regels toepast. Het Hof antwoordde dat gebouwen en de erbij horende terreinen in deze context "niet van elkaar kunnen worden gescheiden". Met andere woorden, als een lidstaat bijvoorbeeld aan een particulier de mogelijkheid biedt om een gebouw mét btw te verkopen, dan moet de btw-heffing slaan op het geheel van het gebouw en het erbij horende terrein. Die boodschap was duidelijk en werd ook in België gehoord. De uitspraak van het Europese Hof betrof, zoals gezegd, de Duitse btw-wetgeving. Maar de principes zijn juist dezelfde. De conclusie was bijgevolg onvermijdelijk: ook de manier waarop België de btw-regels toepast, is strijdig met de Europese wetgeving. Wat de Belgische regering nu voorstelt, hoeft dus eigenlijk geen verwondering te wekken. Zij doet slechts wat België al jaren geleden had moeten doen: de nationale wetgeving in overeenstemming brengen met de Europese spelregels. De wetsaanpassing is overigens niet voor iedereen negatief. Als de koper van het 'nieuwe' gebouw een btw-plichtige is die recht op aftrek van de voorbelasting heeft, dan wordt de aankoop voortaan zelfs goedkoper: op het grondgedeelte is geen registratierecht meer verschuldigd, en de btw op het geheel van het gebouw en het erbij horende terrein komt in het beste geval volledig voor recuperatie in aanmerking. Particulieren, en al diegenen die geen recht op recuperatie van de voorbelasting hebben, zijn wel de dupe: zij betalen voortaan 21 % niet-recupereerbare btw op de grond, in plaats van slechts 10 of 12,5 % registratierecht. De nieuwe regeling treedt binnen enkele maanden in werking. Normaal op 1 juli, al wordt een uitstel met enkele weken niet uitgesloten. Men kan zich terecht afvragen, waarom het nu allemaal zo vlug moet gaan. De regering weet al acht jaar waar de Europese klepel hangt, maar heeft niets gedaan. Dat de regering de wet nu vliegensvlug aanpast, verraadt dat zij met deze aanpassing ook een budgettaire doelstelling heeft. (T) DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR VAN FISCOLOOG. Jan Van Dyck