7 valkuilen voor kopers aan de kust

‘Te koop: exclusieve luxeappartementen met zeezicht. Topinvestering!’ Aanlokkelijk, maar niet elke promotor is betrouwbaar. Bestaat uw droomappartement twee jaar na de aankoop nog altijd alleen op plan? Zorgen de kleine lettertjes in het contract voor extra kosten? Trends loodst u door het mijnenveld.

Wie gaat al dat moois en minder fraais kopen? We vragen het ons meermaals af tijdens onze rit van het Zoute naar De Panne. Want het aantal projecten dat op het korte stukje kuststrook in de steigers staat, is fenomenaal. En heeft half België al geen stek aan zee? Toch zijn de meeste vastgoedmakelaars er gerust op: de appetijt naar een tweede verblijf aan onze kust blijft gezond.

Het ruime aanbod – zowel in nieuwbouw als op de secundaire markt – is natuurlijk een luxe voor de kandidaat-koper. Maar het is ook een luxeprobleem, l’embarras du choix heet dat in het Zoute. En als kandidaat-koper moet u al zoveel keuzes maken. Welke badstad? Appartement, villa of – de nieuwe trend – eengezinswoning? Een bestaand appartement of nieuwbouw? En in dat laatste geval: koop je op plan of toch maar wachten tot de bouwkraan er staat? Dan zijn er nog de sterke verhalen over de kustmaffia met zijn sjoemelende promotors, bedrieglijke contracten en akelige spookprojecten.

Begint uw koopgoesting te tanen, lees dan toch even verder. Want mits u enkele voorzorgsmaatregelen in acht neemt, hoeft de aankoop van een (nieuwbouw-) kustappartement geen nachtmerrie te worden. “De wet-Breyne biedt dan misschien geen 100 % garantie, ze beschermt de koper toch heel goed,” stelt Hans Herbrant, een advocaat gespecialiseerd in aannemings- en bouwrecht (zie kader: Nood aan een nieuwe wet-Breyne?).

Dat van die kustmaffia blijkt overigens goed mee te vallen. “Er zijn aan de kust niet meer probleemdossiers dan in het binnenland,” zegt Herbrant. “Integendeel zelfs. De cowboys tref je vooral in het binnenland aan.” Herbrant is duidelijk: de meeste problemen zijn te voorkomen door met een betrouwbare promotor te werken. Hoe herken je die?

1. Met wie gaat u in zee?

Volgens Lode Waes, gedelegeerd bestuurder van promotor Vanhaerents, is de omvang van de promotor een cruciaal crite-rium om het kaf van het koren te scheiden. “Kleine aannemers die zich nu aan de kust op de vastgoedontwikkeling werpen, houden weinig rekening met het specifieke risicoprofiel van de investering in bouwpromotie,” zegt hij. “Er is zowel een financieel als een commercieel risico. Het eigen vermogen van Vanhaerents evenaart de uitstaande kredieten. Door deze voorzichtige aanpak kunnen we een stagnatie van de markt verdragen. Wij kunnen het gewoon langer uitzingen. Ik vrees dat bij een dalende vraag de cashflow van die kleine concurrenten snel zal slinken.”

Het is logisch dat Waes als topman van een groot bedrijf (20 miljoen euro omzet) die grootte als een troef uitspeelt. Maar zijn argument over het belang van de kapitaalkracht van de projectontwikkelaar, houdt wel steek. Een kapitaalkrachtige promotor is ook minder afhankelijk van de verkoop op plan. Het project kan daardoor vroeger opgestart worden en het zal doorgaans ook sneller vorderen. Grote promotors zijn ook beter in staat om de projecten volledig op maat van de klant uit te voeren. “Een kleine aannemer met enkele projectjes heeft gewoon de mankracht niet om de invulling van de wensen van de klant in detail op te volgen,” gaat Waes verder. “De klant zal dus steeds miserie hebben met de opvolging.”

Maar volgens advocaat Her-brant maken kleine promotors sowieso weinig kans aan de kust. “Toch zeker in de eerste lijn,” benadrukt hij. “Dat heeft veel te maken met de hoge grondprijzen. Grond is peperduur aan de kust. Je moet dus wel over een zeker kapitaal beschikken om mee kunnen te spelen. Of je moet als promotor een grondeigenaar vinden die met jou wil samenwerken. Maar die zal ook sneller in zee gaan met een gevestigde waarde dan met een ontwikkelaar van het zevende knoopsgat. De probleemdossiers situeren zich meestal op de derderangslocaties, bijvoorbeeld enkele kilometers landinwaarts in het dorp van de kustgemeente.”

Twijfelt u aan de naam en faam van de promotor, ga dan eens een kijkje nemen in enkele recente realisaties. En bel eens aan bij de bewoners. Hoe hebben zij de samenwerking ervaren? Ga ook regelmatig kijken naar projecten die nog in de steigers staan. Zit er schot in de werf? Of is er zelden een bouwvakker te bespeuren? Let wel: tijdens de vakantiemaanden mag er niet gebouwd worden in de meeste kustgemeenten.

“Een modelappartement kan ook al een indicatie geven over het geleverde werk,” zegt Bart Versluys van Groep Versluys, de marktleider aan de kust voor toplocaties. “En check de referenties van de promotor, bijvoorbeeld bij een plaatselijke notaris. Die weet bij welke promotoren je beter wegblijft.”

2. Top- of flopinvestering?

Veel vastgoedkopers aan zee zien hun tweede verblijf (ook) als een investering. Dat investeringsverhaal slaat dan vooral op de potentiële meerwaarde, want het huurrendement staat al enkele jaren zwaar onder druk. Het moet gezegd dat de prijsevolutie in sommige kustgemeenten fenomenaal is. Maar de clausule dat ‘rendementen uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst’ geldt evenzeer voor vastgoed. Wat als het tij keert? Bart Versluys noemt de prijs nu al de belangrijkste risicofactor voor de koper. “Door de stijgende rente en het overaanbod stagneren de prijzen,” zegt de vastgoedondernemer. “Veel potentiële kopers wachten rustig af. Vooral de tweede en derde rang delen in de klappen. De eerste rang minder, omdat er bitter weinig beschikbaar is. Hoe je je best kan informeren over de prijs? Wel, de kustspecial van Trends is een goede graadmeter.”

Lode Waes zit op dezelfde golflengte. “Veel kopers verkijken zich op de prijs van hun tweede verblijf. Een appartementje van 65 vierkante meter ging de voorbije jaren vlot van de hand voor een kwart miljoen euro. Het gevolg: een overaanbod in die producten. Dat marktsegment lijdt aan de errors of optimism. Men blijft speculeren op de prijsstijging en er zullen klappen vallen. Als de eigenaars dit soort appartementen beu zijn en willen verkopen, storten de prijzen in elkaar. Kopers die zekerheid wensen over de financiële rentabiliteit van hun product, kan ik maar een advies geven: opteer voor de betere appartementen met zicht op zee of andere toplocaties. Je kan de Vlaamse kust nu eenmaal niet verlengen. De schaarste van deze producten biedt de beste garantie dat de waarde zal stijgen.”

3. Kleine lettertjes, grote meerkosten

Wat krijg je voor je geld? Het antwoord vind je in het bestek. Of dat zou toch moeten. “De kwaliteit van het bestek laat vaak te wensen over,” weet Hans Herbrant. “Meestal zijn ze – om commerciële redenen – zeer beperkt. En veel kopers verkijken zich erop. Ze lezen in het bestek dat ze recht hebben op een volledig uitgeruste badkamer, met ligbad, douche, thermostatische kranen enzovoort. Maar als ze dan in de badkamerwinkel staan, stellen ze vast dat de voorgestelde badkamer heel basic is. En dat ze helemaal niet lijkt op het pareltje dat ze in het modelappartement hadden gezien.”

Natuurlijk kunt u uw basisbadkamer upgraden. Maar daar staat meestal een forse meerprijs tegenover. “Sommige kopers voelen zich dan bedrogen, maar juridisch hebben ze meestal geen been om op te staan,” zegt Herbrant. “Het is natuurlijk de promotor die het bestek en contract opstelt. En hij zal dat – binnen de wettelijke grenzen – zoveel mogelijk in zijn voordeel doen. Een goede raad: als je zelf niet technisch onderlegd bent, leg het bestek dan eens voor aan een architect.”

“Om te vermijden dat je als koper te veel betaalt voor de inrichting, moet je gewoon het lastenboek raadplegen,” geeft Bart Versluys als tip mee. “Dan kan je de proef op de som nemen. Vraag aan de promotor wat het appartement casco kost. Is het verschil met de totaalprijs te groot, dan is dat een knipperlicht. Weet wel dat de grote projectontwikkelaars tot een derde kortingen krijgen omdat ze in het groot aankopen.”

4. Let op met de prijsherziening

De prijzen van bouwmaterialen kunnen stijgen. Door de hausse op de grondstoffenmarkten is dat de voorbije jaren ook gebeurd. Aannemers dekken zich daar graag tegen in door een prijsherzieningsclausule op te nemen in het contract. Op die manier kunnen ze (een deel) van de meerkosten doorrekenen aan de koper. De wet-Breyne laat dit ook toe. Zo’n clausule stelt dat de prijs kan worden herzien als de werken niet zijn gestart binnen een aantal maanden na de ondertekening. “Er staat dan een wiskundige formule bij, maar de doorsneekoper heeft geen benul waar de P, C of S voor staat,” zegt advocaat Her-brant. “Men leest er dan ook meestal snel over. Het is vooral opletten als het appartement verkocht wordt met de opschortende voorwaarde dat er een bouwvergunning wordt verkregen. Want voordat de bouwvergunning er is, is de termijn meestal verstreken. En soms word je dan als koper meteen geconfronteerd met een fikse meerprijs. Een truc die al lang meegaat.”

5. Help, mijn promotor is een aannemer

‘100 % bankgarantie, conform de wet-Breyne’. Met zo’n zinnetje proberen promotors soms om onzekere kandidaat-kopers over de streep te trekken. En de wet-Breyne verplicht inderdaad een voltooiingswaarborg van 100 % voor ‘niet-erkende aannemers’. Erkende aannemers komen er echter van af met een waarborg van 5 %. “Die discrepantie is zowat de belangrijkste reden om de wet-Breyne te omzeilen,” stelt Her-brant. “De wetgever is er destijds van uitgegaan dat de erkenning van een aannemer garanties biedt over zijn kredietwaardigheid. En dat een promotor een gladde verkoper was zonder veel geld in zijn zakken. Een achterhaald beeld. Serieuze promotors hebben een aanzienlijk werkingskapitaal. Die tegenstelling tussen de voorwaarden voor een promotor en een erkende aannemer heeft geleid tot allerlei constructies om die 100 % borgstelling te vermijden. Als koper is het cruciaal dat je daar een goed zicht op hebt. Normaal moet dat ook wel blijken uit de notariële akte. Maar wanneer ze bij de notaris zijn, hebben kopers de gewoonte om te tekenen. Ze zullen misschien nog de geboortedatum corrigeren, maar negotiëren gebeurt daar zelden. Ze verkeren immers in een kooproes.”

6. Opleveringstermijn verstreken?

Een veel voorkomende klacht is dat de promotor zich niet houdt aan de vooropgestelde opleveringsdatum. Nochtans verplicht de wet-Breyne een vaste opleveringstermijn en riskeren niet zo stipte promotors een stevige boete. “Maar ze vinden al snel een uitleg waarom de termijn is opgeschoven: overmacht, vriesweer, regenweer … Soms klopt dat, soms niet,” zegt Her-brant.

Probleem is dat je er als koper geen baat bij hebt dat de aannemer of promotor in slechte papieren raakt, laat staan failliet gaat. “Let vooral op de formulering van de opleveringsdatum,” vervolgt Herbrant. “Vaak wordt verwezen naar een maximum-aantal werkdagen, terwijl de koper denkt dat het over kalenderdagen gaat. Dat is natuurlijk een groot verschil: alle feestdagen vallen daaruit en – typisch aan zee – de hele vakantieperiode.”

“Bij een verkoop op plan wordt er wel eens geafficheerd dat de bouw 300 tot 500 dagen duurt,” merkt Lode Waes op. “Maar men vermeldt dan de startdatum niet.” Je kunt als koper natuurlijk vragen om een vaste datum op te nemen in het contract. Bijvoorbeeld: oplevering voor 30 september 2008. Of een termijn in kalenderdagen. Dat is veel concreter. “Ik stel vast dat veel kopers dat niet durven en zich zwak opstellen,” zegt Herbrant. “Wat toch vreemd is. Want je komt bij die verkoper met een serieuze som geld. Een beetje assertiviteit van de koper kan geen kwaad. Als je dat niet in je hebt, waarom dan niet een beroep doen op een advocaat?”

7. Voorschot voor keldertrap: 50.000 euro

Ook in de voorschotten beschermt de wet-Breyne de consument tegen wanpraktijken. Het voorschot mag niet meer bedragen dan 5 % van de totaalprijs. En voor het saldo mag de promotor of aannemer alleen de gerealiseerde werken factureren. “Maar ook hier wordt soms misbruik gemaakt van de onwetendheid van de koper,” zegt Herbrant. “Een consument heeft het soms moeilijk om de factuur op basis van de vorderingsstaat juist te interpreteren. Als het over deuren of ramen gaat, lukt dat nog wel: ze zijn er of ze zijn er niet. Maar wat als het bijvoorbeeld gaat over beton? Gaat dat alleen over dat trapje? Of krijg je ineens de factuur voor de hele constructie op je bord? Ook hier een goede raad: laat je in geval van twijfel bijstaan door een architect.”

Laurenz Verledens Hans Brockmans