nklhm
...

nklhm nkhljmo 1. Schenk aandacht aan het compromisGrond kopen, bouwen en verbouwen, er komt zo veel bij kijken dat u door de bomen het bos niet meer dreigt te zien. Wat we meestal uit het oog verliezen, is dat het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst, in de volksmond beter bekend als het compromis, belangrijk kan zijn. Niet alleen vanuit een algemene civielrechtelijke context, maar ook vanuit fiscaal oogpunt. Veel kandidaat-kopers denken dat zo'n document voorlopig is. Het is een voorbode van de uiteindelijke authentieke akte, die door een openbaar ambtenaar (notaris) wordt opgesteld. Die authentieke akte is immers voorzien van een roodgekleurde zegel, staat bol van geijkte formuleringen en werd tot voor kort zelfs volledig voorgelezen. Bovendien krijgt u het origineel exemplaar nooit mee naar huis, dat wordt door de notaris bewaard. Zo'n ceremoniële aangelegenheid moet toch het belangrijkste zijn? Nee, dus. De loutere wederzijdse wilsovereenstemming van beide partijen is immers doorslaggevend. Door een verkoopcompromis te sluiten, wordt men in beginsel al eigenaar van het onroerend goed en dus níét bij de ondertekening van de notariële akte. Die authentieke akte heeft natuurlijk ook haar verdienste. De notaris moet de akte binnen een voorgeschreven termijn laten overschrijven in het hypotheekkantoor. Door die overschrijving geniet u als koper bescherming tegenover derden die zouden beweren eigenaar te zijn van uw grond of gebouw. Maar inhoudelijk is de ondertekening van het verkoopcompromis cruciaal.Dit heeft ook fiscale gevolgen. Mocht de notariële akte niet binnen de vier maanden na de ondertekening van het verkoopcompromis plaatsvinden, dan moet de onderhandse akte ter registratie worden aangeboden. Dat gebeurt in het registratiekantoor waar het onroerend goed is gelegen. Op dat ogenblik betaalt men op de verkoopprijs registratierechten, waarvan het tarief inzake verkoop in beginsel 12,5% bedraagt. Mocht de notariële akte toch binnen de vier maanden ondertekend zijn, dan zal de notaris voor de registratie en de betaling van de registratierechten zorgen.Wat we hiervan moeten onthouden, is dat de koper door de ondertekening van het compromis onmiddellijk eigenaar van het onroerend goed wordt, en dat deze koopovereenkomst registratierechten meebrengt.2. Leg de bedenktijd schriftelijk vastOp een dag vindt u niet alleen uw levenspartner, maar ook de bouwgrond van uw leven. Maar u wil nog even bedenktijd. Heeft u wel genoeg financiële middelen? Kunt u op die grond wel effectief bouwen? Is die grond niet verontreinigd? En tegelijk wil u toch zekerheid: zo'n unieke kans wil u niet laten voorbijgaan en de verkoper is bereid te verkopen...Hier kan de eenzijdige verkoopbelofte (ook aankoopoptie genoemd) de oplossing bieden. Het is een eenzijdige verbintenis vanwege de verkoper waarin hij belooft te zullen verkopen. Op dat ogenblik heeft men nog geen echte verkoop, want er is nog geen wederzijdse wilsovereenstemming. Het is alleen de verkoper die zich verbindt de grond onder die prijs aan u te verkopen. Wordt de optie niet gelicht, dan is er geen verkoop. En zolang er geen verkoop is totstandgekomen, moet dit document ook niet geregistreerd worden. Het is aangewezen deze optie in de tijd te beperken, bijvoorbeeld drie of zes maanden, zodat de verkoper niet voor onbepaalde tijd gebonden is. Ook kan het nuttig zijn om te bedingen dat de optie onherroepelijk en exclusief aan de kandidaat-koper is toegekend.Eenmaal de optie wordt gelicht, is er een verkoop. Op dat ogenblik zijn koper en verkoper tegenover elkaar gebonden. Deze overeenkomst (de optie tot aankoop én het document waaruit blijkt dat u de optie aanvaardt) zal binnen de vier maanden na lichting ter registratie moeten worden aangeboden. Op deze registratie zijn er vervolgens 12,5% registratierechten verschuldigd.3. Weet dat er contractuele voorbehoedsmiddelen bestaanNiet in alle situaties wordt een optie afgesloten. Soms willen beide partijen meteen tot de verkoop overgaan. In dat geval kan men zich bij het sluiten van de overeenkomst indekken tegen mogelijke gevaren of onzekerheden. In dat geval hebben we echter vastgesteld dat de onderhandse verkoopovereenkomst binnen de vier maanden moet worden geregistreerd. Dat is de regel.In bepaalde gevallen worden in het compromis extra modaliteiten opgenomen. Zo kan worden bepaald dat de aankoopprijs maar binnen de zes maand zal worden betaald. Door deze bepaling ontsnapt u echter niet aan de registratie, die wel degelijk binnen de vier maanden moet gebeuren, samen met de betaling van het registratierecht.De betaling van de verkoopprijs is in dit geval een uitvoering van uw aankoop die in de toekomst zéker zal gebeuren. Het is een tijdsbepaling. Deze tijdsbepaling kan nog krachtiger worden gemaakt door een ontbindende voorwaarde op te nemen. Concreet: de verkoop zal van rechtswege ontbonden worden als de koper de prijs niet binnen de vastgelegde termijn betaalt. De reeds betaalde registratierechten zijn in dat geval wel verloren. Met een opschortende voorwaarde loopt het anders. In dit geval zal de koop pas voltrokken worden bij het ontstaan van een toekomstige gebeurtenis, maar die laatste is onzeker. De registratieverplichting binnen de vier maanden blijft bestaan. Zolang de opschortende voorwaarde niet is gerealiseerd, betaalt men alleen een algemeen vast recht van 1000 frank. Pas wanneer de voorwaarde vervuld is, bent u het registratierecht (12,5%) verschuldigd. De mogelijkheden zijn legio. We geven enkele klassieke toepassingen. De verkoop heeft plaats onder de opschortende voorwaarde dat een goedgekeurd stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd of een lening/kredietopening wordt toegekend. Krijgt men die lening/kredietopening niet, of is het stedenbouwkundig attest negatief, dan gaat men ervan uit dat de verkoop nooit heeft plaatsgevonden en hoeft men ook geen registratiekosten te betalen.Deze clausules hebben hun nut. Stel dat u geen lening/kredietopening heeft gekregen, dan zou men de verkoopovereenkomst moeten ontbinden. Juridisch kan dat. Door die handeling worden beide partijen "in hun oorspronkelijke toestand teruggeplaatst", of beter: de verkoper krijgt zijn goed terug, de koper zijn prijs. Fiscaal staat dit gelijk met een wederverkoop. Bijgevolg volgt er wéér een heffing van registratierechten.Fiscale tempering is hier mogelijk. Men kan 60% van de al betaalde registratierechten recupereren als de grond opnieuw via een authentieke akte wordt verkocht, en dat binnen de twee jaar na datum van de eerste authentieke aankoopakte. Er is zelfs een volledige teruggave van registratierechten mogelijk, als er binnen het jaar na het sluiten van de koop een gerechtelijke vordering voor de rechtbank wordt ingesteld. 4. Bezin eer u begintNadien beseffen beide kopers dat de aankoop van de grond beter op naam van hun vennootschap had gestaan. Of hadden ze die bouwgrond niet beter op naam van hun dochter laten schrijven, op het ogenblik van de authentieke akte? Het kan. Maar in dat geval is er een dubbele verkoop. Een eerste keer op naam van beide partners, waarvoor registratierechten verschuldigd zijn. Vervolgens is er een wederverkoop door hen beiden aan hun vennootschap/dochter. Met als gevolg een tweede keer registratierechten, wat ook wellicht niet de bedoeling was. Het registreren van het compromis is dus belangrijk. Soms lost men dit op door in de onderhandse verkoopovereenkomst op te nemen dat de kopers voor zichzelf of voor een nader aan te wijzen persoon hebben gekocht. Civielrechtelijk is dit correct, maar fiscaal moet u opletten. Zo moet onder meer de aanwijzing van de uiteindelijke koper in een authentieke akte worden aangeduid, en die akte moet binnen de vierentwintig uur aan de ontvanger van de registratierechten worden overgemaakt. Zoniet zal de verklaring als een wederverkoop worden beschouwd, met alle gevolgen vandien. Deze techniek wordt in het fiscaal jargon ook aangeduid als de regelmatige commandsverklaring. De vorm en de tijdsduur waarin die constructie moet gebeuren, zijn een beetje afschrikwekkend. Daarom bestaan er alternatieven. De koop kan bijvoorbeeld voor een vennootschap in oprichting gebeuren. Als de vennootschap is opgericht binnen de twee jaar nadat de koopovereenkomst werd gesloten en de vennootschap binnen de twee maand na haar oprichting de verbintenissen overneemt, wordt de vennootschap definitief eigenaar van de bouwgrond. Als men niet werkt met een vennootschapsvorm, kan men in deze situatie weer de aankoopoptie als instrument gebruiken. Zolang de optie niet gelicht is, kan men ze belastingvrij aan een derde persoon overdragen. Op het ogenblik dat de overnemer de eenzijdige verkoopbelofte licht, wordt hij definitieve koper van het onroerend goed en moet hij registratierechten betalen. 5. Recupereer de betaalde BTWNa afwerking van de bouwwerken blijkt dat uw gezin niet zo gelukkig is met de nieuwe omgeving, of u krijgt een interessante werkaanbieding in het buitenland. In die situatie kunt u overwegen om de woning onder BTW te verkopen. Op die manier kunt u de destijds betaalde BTW terugwinnen. Veronderstel dat de totale factuur voor de aannemingswerken 10 miljoen frank bedroeg. Voor deze werken betaalde u 2,1 miljoen BTW (21 % van 10 miljoen). Hun eigendom wordt verkocht voor 15 miljoen frank en de verkoop heeft plaats onder BTW-regime. In dat geval werd de verkoopprijs als volgt opgedeeld: 3 miljoen voor de grond en 12 miljoen voor de constructiewaarde. Bijgevolg bekomt u van de nieuwe koper 2.520.000 frank BTW (21% van 12 miljoen) en zal u aan de bevoegde BTW-administratie 21% op de toegevoegde waarde afdragen of 2.000.000 frank (12.000.000 - 10.000.000) x 21% = 420.000 frank. In dit geval recupereert u 2.100.000 frank (2.520.000 - 420.000), die u eerder zelf aan de Belgische schatkist had betaald.Maar daarvoor moet u wel aan enkele voorwaarden voldoen. Zo zijn onder meer schenkingen van dit systeem uitgesloten, en moet het om nieuwe gebouwen gaan: op te richten, in oprichting zijnde of opgerichte gebouwen. Voor de opgerichte gebouwen kan de verkoop nog uiterlijk gebeuren op 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de eerste inkohiering van de onroerende voorheffing heeft plaatsgevonden. Hierbij moet u onthouden dat de inkohiering gebeurt vanaf 1 januari van het jaar volgend op de ingebruikname.Stel dat u uw huis dit jaar gebouwd heeft, en dat u het gebouw in 2002 effectief in gebruik wil nemen. In dat geval is de onroerende voorheffing opeisbaar vanaf 1 januari 2003 (inkohiering). Tot 31 december 2004 kan het gebouw principieel onder het BTW-regime worden verkocht. Noteer daarbij wel dat de gronden in dit systeem zijn uitgesloten. In een arrest van het Hof van Justitie in Luxemburg (8 juni 2000) werd beslist dat de levering van een nieuw gebouw betrekking dient te hebben zowel op het (geheel of gedeeltelijk) gebouw als op de grond. Dat betekent dat de Belgische BTW in dit geval zowel op de constructiewaarde als op de waarde van het terrein kan worden berekend. Door dit arrest zou de voorbelasting voor de grond, gelet op de overdracht ervan met toepassing van BTW, voor aftrek in aanmerking kunnen komen. Voorlopig heeft de Belgische wetgever nog geen inhaalbeweging in deze context ondernomen.Door een administratieve toegeving kunnen gebouwen die grondig verbouwd worden ook van dit systeem genieten. In deze hypothese moet de kost van de verbouwingen op het eind van de werken minstens 60% van de totale verkoopwaarde van het gebouw bedragen, en moet een wijziging van het kadastraal inkomen zijn opgetreden.Voorts moet deze operatie door een BTW-plichtige uitgevoerd worden. Dat zijn in de eerste plaats de klassieke BTW-plichtigen. Maar ook een privé-persoon (arbeider, bediende, kaderlid, dokter) die geen economische activiteit inzake BTW uitoefent, kan occasioneel voor dit bijzondere belastingregime opteren. Vóór de verkoop (of uiterlijk op de dag van het verkoopcompromis zelf) zal zowel de privé-persoon als de professionele BTW-plichtige daartoe een voorafgaande verklaring nummer 1041 op het bevoegde BTW-controlekantoor moeten indienen, en dit aan de medecontractant meedelen. Onthou dat beroepshandelaars in nieuwe gebouwen van rechtswege van deze maatregel kunnen genieten. De nieuwe koper zal op de waarde van de grond registratierechten (12,5%) en op de constructiewaarde van de gebouwen BTW (21%) betalen.Kiest men niet voor het BTW-stelsel, dan betaalt de koper registratierechten (op grond en gebouw) en verliest de verkoper zijn oorspronkelijk betaalde BTW.De auteur is professor aan de Fiscale Hogeschool en Estate Consultant.Jos Ruysseveldt