De prijzen voor Belgisch vastgoed zijn níét te hoog, wat de OESO ook moge beweren. “Haar studie houdt geen rekening met de Belgische realiteit”, zegt Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw.
Volgens de OESO zijn de huizenprijzen in België 49 procent overgewaardeerd in verhouding tot het inkomen van de Belgen. Als de organisatie de toekomstige huurprijzen vergelijkt met de koopprijs, is de overwaardering zelfs 69 procent. “Dat zijn zuiver academische berekeningen, ze houden totaal geen rekening met de Belgische realiteit”, reageert Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw. “De Belgische woningzeepbel is een mythe. Een zeepbel ontstaat wanneer speculanten de prijs omhoog- jagen naar onrealistische niveaus, of als er een kunstmatig aanbod is. Van beide is absoluut geen sprake.”
Huurmarkt is marginaal
Dillen staaft zijn reactie met cijfers. Zijn belangrijkste bezwaar tegen de verdiscontering van de toekomstige huurprijzen is de uitzonderlijke situatie op onze huurmarkt. Amper 19 procent van de Belgische gezinnen betrekt een private huurwoning. In Duitsland is dat dubbel zoveel. Ook de Nederlandse huurmarkt is groter dan de Belgische.
“Omdat de Belgische private huurmarkt zo klein is, is het moeilijk om op basis daarvan de waarde van koopwoningen in te schatten. Huurwoningen zijn bovendien meestal gericht op lagere inkomensklassen. Hun kwaliteit is lager dan die van koopwoningen en dus zijn ze goedkoper.”
Een van de oorzaken van de lagere kwaliteit is de typische verhuurder: een particulier die de huuropbrengst beschouwt als een extraatje. “Meestal zijn het oudere eigenaars, die niet geneigd zijn veel te investeren in hun te verhuren woning”, vervolgt Dillen. “Ze kunnen door de huurwetten zo’n investering ook niet omzetten in een hogere huurprijs.”
“Het is eigenlijk eenvoudig. Er zijn geen statistieken over de huurprijzen”, vervolgt Julien Manceaux, senior economist bij ING. “De OESO baseert zich op de indexering van de huurprijs. Eigenlijk zegt ze dat de prijs van de woningen sneller stijgt dan de inflatie. Niet echt een scoop.”
Kopen zonder hypotheek
Ook de price-earnings-berekening die de OESO voor België maakte, heeft volgens Dillen weinig zin. Die methode berekent de betaalbaarheid van een woning aan de hand van het gemiddelde basisinkomen, de rente en de gemiddelde woning. Als een hypothecaire lening steeds moeilijker kan worden afbetaald omdat de woningen te duur worden, wijst dat op een overwaardering van de markt. Volgens Dillen is zo’n berekening minder relevant in België. “Het aantal eigenaars met een woning die niet belast is met een hypotheek, is groter in België dan in de buurlanden”, stelt hij vast (zie grafiek Situatie van de woonmarkt). “Dat relativeert het begrip betaalbaarheid.”
Bijna 30 procent van de woningen in België wordt aangekocht zonder een hypotheeklening. In Nederland is dat minder dan 8 procent. Dat uit zich ook in de totale hypothecaire schuldenlast. In ons land maakt die slechts 47,2 procent van het bruto binnenlands product uit. In Nederland is dat 106,2 procent, wat wijst op een zeepbel. “Hierdoor is de Belgische woningmarkt minder gevoelig aan rentestijgingen. Onze huiseigenaars zullen niet zo snel in problemen komen. Er zijn weinig verplichte verkopen wegens betalingsachterstand. En precies dat soort verkopen kan een vastgoedcrisis uitlokken.”
Ook Manceaux heeft kritiek op het gebruik van de verhouding tussen prijs en inkomen als referentie. Bij de aankoop van een woning wordt immers een steeds groter bedrag aan gespaard geld naast de geleende bedragen gelegd. “De Belgen zijn de grootste spaarders van Europa”, zegt hij. “Spaargeld is verantwoordelijk voor een groot deel van de groei van de prijzen in de jongste tien jaar, en rechtvaardigt dat de prijzen vandaag zo ver van de inkomsten liggen.”
Dillen verklaart de voortdurende prijsstijging van de woningen door de bevolkingsgroei. Er is volgens hem zelfs sprake van een “fundamentele woningnood” (zie grafiek Verschil tussen aangroei gezinnen en aangroei woongelegenheden). Want: “Deze sterke vraag wordt niet gevolgd door een toename van het aanbod.”
Een zeepbel zou kunnen ontstaan door speculatie. Woningen worden dan opgekocht in het vooruitzicht van prijsstijgingen. Die lokken op hun beurt nieuwe prijsstijgingen uit omdat meer kopers hun kans op de markt willen wagen om later nog duurder te kunnen verkopen. “Zo’n proces wordt, zodra de speculatieve kopers geen kopers meer vinden tegen nog hogere prijzen, onherroepelijk gevolgd door een forse prijsreductie”, zegt Dillen. “Maar daar is in België geen sprake van. De markt hier bestaat grotendeels uit transacties tussen particulieren, die de woning zelf betrekken. Er is er weinig ruimte voor speculatie. Een particulier koopt bijna nooit in het vooruitzicht om later duurder te kunnen verkopen. Ze betalen veel te hoge transactiekosten en zijn enkel geïnteresseerd in de definitieve verwerving van een woning.”
Prijsdaling niet uitgesloten
Dat de Belgische woningmarkt niet overgewaardeerd is, betekent volgens Manceaux niet dat de prijzen niet kunnen zakken: “Wanneer de inkomsten stagneren of de rentevoeten stijgen, daalt het volume van potentiële leners. Dat zou de volgende jaren wel eens kunnen gebeuren. De spaargelden kunnen dat niet volledig compenseren, omdat slechts een klein deel van de kopers die kunnen inzetten.”
HANS BROCKMANS
“Omdat de Belgische private huurmarkt zo klein is, is het moeilijk om op basis daarvan de waarde van koopwoningen in te schatten”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier