Koenraad Belsack en Tom Van Damme zijn ook de drijvende kracht achter Upgrade Estate, dat voor 275 miljoen euro studentenvastgoed uitbaat.
...

Koenraad Belsack en Tom Van Damme zijn ook de drijvende kracht achter Upgrade Estate, dat voor 275 miljoen euro studentenvastgoed uitbaat.Op het eerste gezicht zijn er geen raakpunten met Upgrade Estate. "Het hotel staat op zich, maar het is ook een test", meldt Van Damme. "Als deze privé-investering voor ons een suces wordt, kan het een eerste stap zijn in de ontwikkeling van hotels voor externe investeerders, zoals we dat al doen voor studentenhuisvesting. Ook willen we leren uit de hotelservice, omdat onze projecten sterk gericht zijn op gemeenschapsvoorzieningen."Upgrade Estate ontstond in 1999 als een individueel initiatief van Koenraad Belsack en zijn vrouw Nele Van Damme. Die gebruikten de opbrengst van een tijdelijke foodtruck op de Gentse feesten als financiële hefboom voor enkele studentenkoten in Gent. Met de verkoop van het eerste huis werd een groter project opgezet en de kopers vroegen de verkopers het beheer voort te zetten.Van het een kwam het ander. Vanaf september zal Upgrade met 2200 kamers een van de leidende spelers zijn in het studentensegment. Het ontwikkelde 14 projecten onder de merknaam Upkot, verkocht de koten aan externe investeerders en beheert ze ook tegen een commissie van 15 procent van de huurprijs.Volgens Tom Van Damme (schoonbroer van Belsack en mede-eigenaar) houden de investeerders netto 2,5 procent per jaar over. "Wie zegt dat hij 4 procent rendement kan leveren om zo in te spelen op de hype in dit segment, blaast mee de zeepbel op", aldus Tom Van Damme. "Wij zetten realistische projecten op de markt en de investeerders appreciëren dat. Vier op de tien kopen een tweede keer bij ons."Sinds vorig jaar verkoopt Upgrade Estate niet louter vastgoed meer, maar ook aandelen van CVBA's die eigenaar en beheerder zijn van projecten. Om te vermijden dat dit als een publieke uitgifte van aandelen wordt gekwalificeerd, is een minimuminleg van 110.000 euro euro nodig. De aandelenverkoop is niet alleen fiscaal interessant (geen registratierechten bij wederverkoop), maar ook een middel om de strenge wetgeving op de mede-eigendom te vermijden. Nadeel is dat de investeerder geen rechtstreekse zeggenschap heeft over zijn patrimonium.Upgrade Estate heeft als manager van de CVBA wel zeggenschap over investeringen in het gebouw. Het heeft ook B-aandelen in handen en levert de voorzitter, die bij een blokkering met de A-aandelen (de eigenaars) de doorslag geeft. "Zo vermijden we dat gebouwen verkommeren omdat enkele aandeelhouders niet mee willen of kunnen investeren in het herstel of de nodige vernieuwing. Heel misschien is deze formule ooit mogelijk voor hotelprojecten."