Stéphan Sonneville (CEO Atenor): ‘Het wanbeheer van Brussel is een schandaal’

De coronacrisis heeft nauwelijks een impact op de kantoorontwikkelaar Atenor. En CEO Stéphan Sonneville kijkt met vertrouwen vooruit, want de investeringen van ondernemingen in duurzame gebouwen scheppen kansen voor de vastgoedsector. Al is Brussel een probleemgeval.

Vorige maand publiceerde de Brusselse kantoorvastgoedontwikkelaar Atenor zijn halfjaarcijfers. De omzet steeg in de eerste helft van 2020 met 71 procent tot 54,5 miljoen euro. De bedrijfswinst verdubbelde tot 27,7 miljoen euro. “Als de commercialisering en de verkoop van de gebouwen in portefeuille volgens plan verlopen, boeken we in 2020 een nettowinst die vergelijkbaar is met die van het recordjaar 2019”, voorspelt CEO Stéphan Sonneville. “We onderhandelen over de verkoop van twee gebouwen. Die transacties zijn coronaproof. De rest van het jaar belooft dus ook een succes te worden.”

Hoe verklaart u dat Atenor in volle crisis toch stevig standhoudt?

STEPHAN SONNEVILLE. “Behalve aan de hogere omzet is dat onder meer te danken aan de winst op de overdracht van het gebouw The One Office in de Europese wijk aan de Europese Commissie. De Europese Unie blijft een van de belangrijke, stabiele troeven voor de hoofdstad. Administratieve overheden blijven op zoek gaan naar efficiënte kantoren, crisis of geen crisis. Het is mijn job op de markt te zetten wat zij vragen. In Bergen, vlak bij het station, verhuren we bijvoorbeeld een gebouw aan de RVA, de vervoersmaatschappij TEC en de Fédération Wallonie-Bruxelles.

“Ook private partijen houden de vastgoedmarkt overeind. Professionele investeerders injecteerden dit jaar 4 miljard euro in de Belgische vastgoedmarkt. Vastgoed blijft een veilig alternatief voor volatiele aandelen. En de markt van de appartementen doet het ook goed. Die wordt beheerst door de investeerders die na de beurscrash een veilige haven zoeken voor hun spaargeld. Er is meer dan genoeg geld om te investeren.”

Heeft de lockdown Atenor belemmerd?

SONNEVILLE. “Beperkt. De zes weken vertraging op de werven werden snel ingehaald. Ook de verkoop van appartementen kwam snel weer op kruissnelheid. De kortetermijneffecten van het virus vielen dus mee.”

Er is wel een vertraging in de verhuur van kantoren?

SONNEVILLE. “Dat is logisch, omdat de CFO’s de geldbeugel dichthouden. Zij willen voorbereid zijn op alle scenario’s. Ze weten soms niet eens hoeveel mensen er volgend jaar in hun kantoorruimtes zullen werken. Verhuisplannen naar nieuwe, moderne kantoren worden opgevouwen, maar komen zeker terug naar boven. Een aantal projecten dat gepland was voor volgend jaar, kan naar 2022 verschuiven.

“Ook de vergunningen worden gestremd door het virus. Ze worden nog trager dan voorheen behandeld, omdat de administratie is overgeschakeld op telewerken. Het is ook moeilijker om contacten te leggen en dossiers te bespreken.”

Hoe sterk zijn de langetermijneffecten van de coronacrisis?

SONNEVILLE. “Ik geloof in een spoedig V-herstel, zodra er een vaccin is. Twee factoren ondersteunen dat: anders dan in de crisis van 2008 is de banksector niet getroffen, en de overheden zijn ervan overtuigd dat ze aan het herstel moeten bijdragen. ECB-voorzitter Christine Lagarde, de Franse president Emmanuel Macron en bondskanselier Angela Merkel geloven in een Europese oplossing. Bij de vorige crisis was het nog ieder voor zich. Met veel vers geld in de economie kan de Europese motor snel herstarten.

“Al zitten we nog altijd in het oog van de storm door de verspreiding van het coronavirus, de brexit en de Amerikaanse presidentsverkiezingen. Ik hoop op meer zekerheid in de lente van 2021. Het slechtste wat de vastgoedmarkt kan overkomen, is niet een baisse, maar onzekerheid. Op een baisse kun je nog reageren, maar als een ontwikkelaar niet weet welke richting het uitgaat, dreigt hij verlamd te raken.”

Er zullen wel ontslagen vallen en saneringen gebeuren. Zal dat wegen op de vastgoedsector?

SONNEVILLE. “Zelfs als er dit jaar ontslagen vallen, móéten die mensen enkele maanden later weer aan de slag gaan. De ondernemingen moeten investeren in klimaatmaatregelen, de energietransitie en de digitale revolutie. Dat is geen kostenpost, maar een duurzame investering, en het wordt bepalend voor het herstel. De overheden zullen de ondernemingen stimuleren om die investeringen te doen, op hun beurt aangestuurd door de Europese Green Deal.

“Ik zie de markt grondig veranderen. Op termijn zullen alle eigenaars én verhuurders op zoek gaan naar een modern gebouw dat beantwoordt aan alle energetische, technologische en duurzaamheidsnormen. De vergroening van de gebouwen is pure business voor ontwikkelaars. De meeste kantoren en appartementen zijn nog gevestigd in oude gebouwen.”

Sinds de lockdown is telewerken normaal in heel wat bedrijven. Hebben hun kantoren nu minder capaciteit nodig?

SONNEVILLE. “Nieuwe kantoren met een andere richting en meer open ruimte worden de norm. Ik denk dat de kwaliteit van de gebouwen eerder verandert dan de kwantiteit. De totale oppervlakte zal in geen geval afnemen met meer dan 20 procent. Zelfs dat scenario biedt enorme kansen door de vraag naar nieuwe, moderne en wat kleinere gebouwen.”

Atenor deed in juni een kapitaalverhoging van 77 miljoen euro. Waarom had u dat geld nodig?

SONNEVILLE. “We investeren vooral in het buitenland. De rotatietijd van een vergunning is in Brussel 5,8 jaar. Dat is te lang om als ontwikkelaar voldoende rendement te halen. Dat betekent minstens zes jaar dood kapitaal. Dus zochten we de voorbije drie jaar alternatieven voor de hoofdstad. Die operatie verminderde de schuldgraad van 65 naar 43 procent. Dat maakt de onderhandelingen met de bankiers wat eenvoudiger. Volgend jaar verwacht ik vergunningen voor 400.000 vierkante meter. Ik heb dus cash nodig om te bouwen.

Blijft Brussel belangrijk voor Atenor?

SONNEVILLE. “De regering van het Brussels Gewest stemt me pessimistisch. Niet alleen door de coronacrisis, ook door de houding van Ecolo verloopt het Brusselse vergunningenbeleid trager dan ooit. Op een vergunning aan het Zuidstation, die de buurt een boost zal geven, wachten we al twaalf jaar. Het Brusselse mobiliteitsplan enerveert investeerders, omdat de huurders gewoon niet in hun kantoor raken. De auto wordt uit de stad verjaagd, maar er zijn geen aantrekkelijke alternatieven voor pendelaars. En dan heb ik het niet eens over de veiligheid.

“Als Brussel de belangen van de kantoormarkt negeert, kan dat ertoe leiden dat miljoenen aan onroerende voorheffing en andere belastingen wegvallen. De vertraging van de vastgoedsector ondergraaft de onafhankelijkheid van de Brusselse regio van de rest van het land. Het zal moeten bedelen voor centen, en niet alleen in Vlaanderen. Vlaanderen én Wallonië hebben schoon genoeg van de Brusselse eigengereidheid, die enkel rekening houdt met de eigen inwoners en die de pendelaars de files injaagt. Beide gewesten zien dat, ondanks de transfers, in Brussel investeringen worden afgeremd en infrastructuur slecht wordt onderhouden, met als gevolg dat tunnels moeten sluiten. Het wanbeheer van Brussel is voor Vlamingen én Walen een schandaal.”