Vakantie en vastgoed, het is een verleidelijke combinatie. Alsof we het vakantiegevoel kunnen bestendigen door het tastbaar te maken met een vastgoedinvestering in onze favoriete vakantiebestemming. Ook het vooruitzicht op een meervoudig rendement speelt een rol: de huurinkomsten, de latere meerwaarde bij verkoop en in de tussentijd het genot van het eigen gebruik. Niet alleen particuliere beleggers, ook institutionele investeerders blijken gevoelig voor de aantrekkingskracht van toeristisch of recreatief vastgoed. Eind vorig jaar betaalden Home Invest Belgium, Belfius Insurance en de infrastructuurinvesteerders TINC en DG Infra Yield 75 miljoen euro voor 51,43 procent van Sunparks De Haan. Het vakantiecomplex aan de Belgische kust krijgt een opfrisbeurt en wordt een Center Parcs-complex. Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs zal het uitbaten. Die Franse vakantiegroep wordt voor minimaal vijftien jaar ook de huurder van het park en neemt alle kosten op zich. Voor de gereglementeerde vastgoedvennootschap Home Invest is het niet de eerste kennismaking met recreatief vastgoed. In 2016 en 2017 kocht hij 278 vakantiewoningen en -appartementen in het vakantiepark Center Parcs Port Zélande in Ouddorp.

Veel parken, weinig vastgoed

Ook KBC Verzekeringen heeft een portefeuille vakantiewoningen. Het legde in 2017 de hand op iets meer dan de helft van de cottages in het vernieuwde vakantiepark Center Parcs Les Ardennes in Vielsalm. Ook daar staat Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs in voor de uitbating. De beursgenoteerde groep is de Europese marktleider in de uitbating van het vakantieparken. Onder merknamen als Pierre & Vacances, Center Parcs, Sunparks, Villages Nature Paris, Aparthotels Adagio en Maeva.com exploiteert ze meer dan 45.000 appartementen en vakantiewoningen op 279 locaties in Europa. In 2017-2018 realiseerde ze 1,52 miljard euro omzet.

De wieg van Pierre & Vacances staat in Avoriaz in Frankrijk, waar Gérard Brémond eind jaren zestig het concept van het vakantiedorp heeft gelanceerd. In dezelfde periode startte de Nederlandse zakenman Piet Derksen met de ontwikkeling van bungalowparken, eerst onder de naam Sporthuis Centrum. Later werd dat Center Parcs. In 2000 nam Pierre & Vacances een participatie van 50 procent in Center Parcs. In 2003 volgde de volledige overname.

Het businessmodel van Pierre & Vacances, gebaseerd op de sale-and-lease-backformule van het vastgoed in de parken, werd ook toegepast op de vastgoedportefeuille van Center Parcs. In eerste instantie werden de vakantiewoningen verkocht aan institutionele partijen, later bood men ze ook aan op de particuliere beleggersmarkt.

Een van de belangrijkste eigenaars van het recreatief vastgoed dat Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs beheert, is de Amerikaanse investeerder Blackstone. Begin dit jaar maakte die bekend dat hij voor 200 miljoen euro zeven Center Parcs-vestigingen renoveert, waaronder twee in België (Vossemeren en Erperheide).

Voor de verkoop van het onlangs gerenoveerde Center Parcs Park Zandvoort & De Eemhof richt Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs zich dan weer meer tot de particuliere belegger. Hetzelfde deed het voor het in 2017 volledige vernieuwde Center Parcs Les Ardennes. "De verkoop ging zeer vlot", getuigt Stefaan Andries, sales director vastgoed Belgium bij Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs. "Van de 350 vakantiewoningen in het park hebben we er 165 aangeboden op de particuliere markt. In een jaar waren ze verkocht." In Vielsalm gingen de prijzen van 106.000 euro voor een appartement van 40 vierkante meter tot 374.500 euro voor een van 215 vierkante meter.

ROOMPOT VAKANTIES "Van de brutohuuropbrengsten van een woning gaat 25 procent naar Roompot en 75 procent naar de eigenaar."

Pure belegging

Andries geeft toe dat de lage rente meespeelt in dat succes. Maar hij wijst ook op troeven van het product. "Wij garanderen een nettorendement van 4 à 5 procent voor een periode van tien tot vijftien jaar." Voor een klassieke belegging in residentieel vastgoed is een netto-huurrendement van 3 à 4 procent al een mooie prestatie.

Fiscale voordelen helpen ook om kandidaat-kopers over de streep te trekken. Voor de verkoop van de woningen van Center Parcs Ardennes had Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs een ruling met de Belgische fiscus, waardoor de registratierechten voor de kopers daalden tot ongeveer 3,5 procent. En voor Belgen die beleggen in een Nederlandse vakantiewoning, zijn fiscale optimalisaties mogelijk (zie kader Aftrekbare btw, ook voor de privébelegger). Volgens Stefaan Andries is het ook een "zorgeloze vastgoedbelegging": "De belegger heeft geen omkijken naar het vastgoed. Wij nemen alles op ons. Vastgoed verhuren is een behoorlijk tijdsintensief werk. Veel mensen onderschatten dat."

GROUPE PIERRE & VACANCES-CENTER PARCS "De belegger heeft geen omkijken naar het vastgoed. Wij nemen alles op ons."

Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs biedt de vakantiewoningen aan als een pure belegging. Genieten van de eigen vakantiewoning is dus niet inbegrepen in het pakket. "We geven de eigenaars jaarlijks wel de mogelijkheid een inspectiebezoek te combineren met een verblijf in het park", licht Andries toe. "Daarnaast is het ook mogelijk voor eigen verblijf te reserveren, maar dat is beperkt tot in totaal twee weken en uiteraard gaat dat ten koste van het rendement."

Dat dat huurrendement contractueel gegarandeerd is, biedt nog geen zekerheid. Er blijf het risico dat Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs haar contractuele verplichtingen niet kan nakomen. Andries relativeert dat risico en wijst op het trackrecord en de stevige financiële fundamenten van de groep. "Wij kennen onze parken al twintig tot veertig jaar en we weten wat ze kunnen. Bovendien zijn we actief in een sector die groeit. Vooral het korte verblijfstoerisme en het toerisme dicht bij huis winnen aan belang."

Meer Belgische kopers in Zeeuws-Vlaanderen

Marc Riemens, head of sales bij Roompot Projects, maakt een gelijkaardige analyse. "We leven in een 24 uurseconomie", zegt hij. "Mensen staan onder druk. Om er toch even tussenuit te zijn, plannen we vaker een weekendje weg, vaak in eigen land of in elk geval dichtbij."

Roompot Vakanties beheert meer dan 250 vakantieparken en campings, voornamelijk in Nederland, België, Duitsland en Frankrijk. In Nederland is het de marktleider. In België heeft het Breeduyn Village in Bredene in portefeuille. Er zijn ook vergevorderde plannen voor een vakantiepark met 110 recreatiewoningen in Oudenaarde. In 2017 verwierf Roompot de campings Jamboree en Bonanza in Blankenberge, die het wil herontwikkelen tot een vakantiepark.

Ook Roompot verkoopt een deel van zijn vakantiewoningen aan particuliere beleggers. "Van de bruto-huuropbrengsten van een woning gaat 25 procent naar Roompot en 75 procent naar de eigenaar", legt Marc Riemens uit. "Na aftrek van de jaarlijkse lasten blijft een nettorendement van ongeveer 5 procent over. Voor investeerders hebben we een formule met gegarandeerde huuropbrengsten. Bij Roompot is er ruimte voor gebruik van de eigen recreatiewoning. We bieden de kopers een totaaloplossing en nemen alle rompslomp over die gepaard gaat met vakantieverhuur. "

Bij die kopers neemt volgens Marc Riemens het aandeel van de Belgen toe. "Een van de verklaringen is dat we de jongste jaren erg actief zijn geweest in Zeeuws-Vlaanderen. In 2014 hebben we de laatste woning opgeleverd van Noordzee Résidence Cadzand-Bad. Vervolgens zijn we van start gegaan met Kustpark Zeebad in Breskens. En nu bouwen we Noordzee Beach in Nieuwvliet-Bad tussen Cadzand en Breskens. In het park in Cadzand was het aandeel van de Belgen nog beperkt, maar in Nieuwvliet is 35 procent van de kopers Belg." Wat zijn de andere verklaringen voor die Belgische interesse? "De fiscale voordelen spelen zeker mee", zegt Riemens. "Bovendien vinden veel Belgen de eigen kust ook niet meer mooi. De mooiste stukjes zijn dan weer onbetaalbaar."

GROUPE PIERRE & VACANCES-CENTER PARCS "De belegger heeft geen omkijken naar het vastgoed. Wij nemen alles op ons."

Aandachtspunten bij aankoop van een recreatiewoning

De belofte van een gegarandeerd rendement betekent nog niet dat aan een belegging in recreatief vastgoed geen risico's verbonden zijn. Klassieke aandachtspunten bij een belegging in vastgoed, zoals een zwakke liquiditeit en de beperkte diversificatiemogelijkheden, gelden evenzeer voor vakantiewoningen. Naast de huuropbrengsten is ook de meerwaarde bij verkoop doorslaggevend in de berekening van het rendement. Woningprijzen kunnen dalen en dat geldt evengoed voor vakantiewoningen. Marc Riemens merkt wel op dat de Nederlandse markt van vakantiewoningen stabieler is dan de behoorlijk volatiele reguliere woningmarkt in Nederland. De Nederlandse makelaarsvereniging NVM waarschuwt evenwel in een studie voor een mogelijk overaanbod in het exclusieve topsegment, meer bepaald in de regio Zeeland. Een specifiek risico van recreatief vastgoed is de afhankelijkheid van een exploitant. Een goed beheerd park is een must voor de waardevastheid van het vastgoed. Alleen hebt u daar als kleine, particuliere belegger weinig impact op.

Aftrekbare btw, ook voor de privébelegger

Naast lagere transactiekosten - Nederland kent geen registratierechten - biedt een investering in een Nederlandse vakantiewoning (nieuwbouw) ook een belangrijk btw-voordeel. Als u uw Nederlandse vakantiewoning verhuurt, dan kunt u, ook als privépersoon, de btw (21%) recupereren a rato van het verhuurpercentage. In het geval dat u de woning 100 procent beschikbaar stelt voor verhuur en ze dus niet zelf gebruikt, kunt u het hele btw-bedrag recupereren. Voor wie zijn aankoop (deels) financiert met vreemd vermogen, speelt - naast het hefboomeffect - nog een fiscaal voordeel. Anders dan de Nederlandse ingezeten mogen buitenlandse beleggers de financieringslasten in mindering brengen van hun totaal belastbaar vermogen in Nederland.

GROUPE PIERRE & VACANCES-CENTER PARCS "De belegger heeft geen omkijken naar het vastgoed. Wij nemen alles op ons."