De toekomst ziet er somber uit voor ontwikkelaars met plannen in commercieel vastgoed. In het beste geval zullen ze een aangepaste versie van hun projecten voorstellen. In het slechtste geval gooien ze de handdoek in de ring en betalen ze enkel nog de openstaande rekeningen. Wie vasthoudt aan de bouw van een nieuw klassiek winkelcentrum, graaft zijn eigen graf. "Als ik nu zo'n shoppingcenter aan het bouwen was, zou ik de werken meteen stopzetten", zegt Pierre Grivegnée, de CEO van de ontwikkelaar Immoval, die momenteel een nieuw gemengd winkelproject in Seraing bouwt.
...

De toekomst ziet er somber uit voor ontwikkelaars met plannen in commercieel vastgoed. In het beste geval zullen ze een aangepaste versie van hun projecten voorstellen. In het slechtste geval gooien ze de handdoek in de ring en betalen ze enkel nog de openstaande rekeningen. Wie vasthoudt aan de bouw van een nieuw klassiek winkelcentrum, graaft zijn eigen graf. "Als ik nu zo'n shoppingcenter aan het bouwen was, zou ik de werken meteen stopzetten", zegt Pierre Grivegnée, de CEO van de ontwikkelaar Immoval, die momenteel een nieuw gemengd winkelproject in Seraing bouwt. "Ik denk niet dat er binnenkort nog nieuwe winkelcentra bij komen", zegt François Honoré, de CEO van GeoConsulting, een specialist in geomarketing en retailmarktonderzoek. "De economische context is niet gunstig. Om nog maar te zwijgen van de vergunningen, die in de toekomst bijzonder moeilijk te verkrijgen zullen zijn. De overheden zullen liever de bestaande winkelcentra versterken en hun stadscentra ondersteunen." De retailsector is volop in verandering. Dat heeft alles te maken met de opkomst van de e-commerce en de digitale winkels. "Van de 20 miljoen vierkante meter commerciële ruimte in België zal 1 miljoen verdwijnen", zegt François Honoré. "De winkelcentra met de beste ligging zullen standhouden, vooral als ze investeren om hun bezoekers een nieuwe ervaring te bieden en zich aan te passen aan nieuwe trends. Stadscentra zullen alleen overleven als ze zich versterken. Alle betrokken partijen moeten daarvoor aan hetzelfde zeel trekken. De politici moeten beseffen dat handel een essentieel onderdeel van een stad is. Ze moeten rekening houden met alle aspecten. Zo kunnen ze bijvoorbeeld nadenken over toegankelijke locaties voor e-commerceleveringen. Te veel steden hebben geen commerciële visie voor hun grondgebied." De ontwikkelaars passen de concepten voor grote winkelcentra aan de veranderende context aan. Zo vergroot het aandeel van de categorie voeding en drank in die complexen tot 20 procent van de zaken. Een andere belangrijke verandering is het toevoegen van een vrijetijdsaanbod, om bezoekers aan te moedigen een hele dag door te brengen in het winkelcentrum. Dat moet meer worden dan een doorgangsplek. Het moeten plaatsen zijn waar mensen zich amuseren en zich ontspannen, elkaar ontmoeten en uit eten gaan. Twee projecten die daarop inzetten, zijn Neo op de Heizel en het Vrijetijdspark Val Saint Lambert in Seraing. Het project op de Heizel, goed voor 72.000 vierkante meter, gaat voorlopig door, maar de toekomst is onzeker. De beslissing valt op 10 november. Er wordt niet in Brussel over het lot van het project beslist, maar in Parijs. De belangrijkste ontwikkelaar van het project, de mastodont in commercieel vastgoed Unibail-Rodamco-Westfiled, zit in financiële moeilijkheden door de coronacrisis. In een jaar is het aandeel van de vastgoedreus twee derde van zijn waarde kwijt. Op de algemene vergadering stellen de belangrijkste aandeelhouders hun Reset-plan voor, dat een kapitaalverhoging van 3,5 miljard euro omvat, naast de verkoop van bijna 5 miljard euro aan activa en projecten in ontwikkeling. Het is niet duidelijk of Neo op de zwarte lijst staat, maar het juridische en stedenbouwkundige moeras waarin het project weggezakt is en de onzekerheden rond nieuwe projecten in commercieel vastgoed spelen niet in zijn voordeel. Het zou wel eens kunnen dat de 700 miljoen euro aan investeringen voor het project de wankele fundamenten doen barsten. Een andere mogelijkheid is dat de ambitie fors wordt teruggeschroefd. In Seraing is de situatie minder complex, vooral omdat de ontwikkelaar Valinvest al een vergunning op zak heeft. "Dankzij het feit dat we ons project helemaal anders hebben geconcipieerd, dansen we nu niet op een slappe koord", zegt Pierre Grivegnée, de CEO van Valinvest. "Daardoor hebben we het niet moeten herbekijken. Het project omvat winkels, kleine boetieks en een belangrijke vrijetijdscomponent (42.000 vierkante meter winkels, 19.000 vierkante meter binnenshuis en 40 hectare buitenshuis, nvdr)." De sanering van het terrein is onlangs begonnen. De opening is gepland voor 2023. "Ons concept is eenvoudig", gaat Grivegnée verder. "Lage huurprijzen, lage tarieven, een ecologische visie en een specifiek marketingplan. Geen enkel merk is momenteel geïnteresseerd in het ondertekenen van vaste toezeggingen, maar zelfs zonder corona had ik niet verwacht verder te komen op het gebied van marketing. De enige verandering die ik zie door de coronacrisis, is dat de grote spelers niet langer 3000 vierkante meter huren, maar 1500 vierkante meter, met meer e-commercemogelijkheden. Daarop hadden we geanticipeerd. De site wordt volledig uitgerust met glasvezel." Hoe zit het met andere projecten in België? Er zijn er enkele in Namen, Verviers en La Louvière in Wallonië. Maar voor alle drie zal het om de een of andere reden erg ingewikkeld zijn om te landen. In Vlaanderen zijn er in Mechelen (Malinas), Beveren (Pareinpark), Bree (Retailpark), Diest (Retailpark), Diksmuide (Esenweg), Genk (Zuiderring Retailpark), Houthalen (Grootveld), Machelen (Werkwinkelwijk Broeklin, 16.000 vierkante meter) en Sint-Martens-Latem (MG-plein). "Alle bestaande en toekomstige retailparken zullen een transformatie moeten ondergaan", zegt François Honoré van GeoConsulting. "Overal in Vlaanderen en Wallonië ligt een enorme hoeveelheid werk op de plank. De architectuur en het ontwerp van de winkelcentra zijn te vaak verwaarloosd. Door hun ligging buiten de steden zijn ze niet geschikt om ze om te vormen tot woningen. Een goed voorbeeld is de site van de Place Richelle in Waterloo. De eigenaar, Redevco, heeft die met succes getransformeerd en gerenoveerd. Als dat niet gebeurt, zullen er veel stadskankers ontstaan."