Begeerd zijn is niet altijd een zegen. Dat weten ze ook in Gent. De aantrekkingskracht van de stad heeft er geleid tot oververhittingsverschijnselen op de woningmarkt. Tussen 2010 en 2020 klom de mediaanprijs van Gentse woningen van 177.750 naar 315.000 euro, een stijging van 77 procent. Geen enkele Vlaamse provinciehoofdstad doet 'beter'. Het Gentse stadsbestuur is zich bewust van het probleem. Wonen is een prioriteit, staat in het bestuursakkoord. Er is 90 miljoen euro vrijgemaakt om dat hard te maken. Maar dat resulteert nog niet in een afkoeling van de markt.
...

Begeerd zijn is niet altijd een zegen. Dat weten ze ook in Gent. De aantrekkingskracht van de stad heeft er geleid tot oververhittingsverschijnselen op de woningmarkt. Tussen 2010 en 2020 klom de mediaanprijs van Gentse woningen van 177.750 naar 315.000 euro, een stijging van 77 procent. Geen enkele Vlaamse provinciehoofdstad doet 'beter'. Het Gentse stadsbestuur is zich bewust van het probleem. Wonen is een prioriteit, staat in het bestuursakkoord. Er is 90 miljoen euro vrijgemaakt om dat hard te maken. Maar dat resulteert nog niet in een afkoeling van de markt. Of is dat misschien niet langer de betrachting? "Ik zal niet de illusie wekken dat wij iets kunnen doen aan die hoge woningprijzen", liet schepen van Wonen Tine Heyse (Groen) optekenen in De Standaard. "Een zeer moedige uitspraak", reageert Filip Watteeuw. Met de zware bevoegdheden mobiliteit, publieke ruimte en stedenbouw geldt Watteeuw (Groen) als de Gentse superschepen. Het zijn beleidsdomeinen met een grote impact op de aantrekkingskracht van de stad. In een vorig gesprek met Trends merkte Watteeuw nog op dat het Gentse succes niet mag verhinderen dat de stad toegankelijk blijft voor een verscheiden groep van bewoners. FILIP WATTEEUW. "De uitspraak van schepen Heyse gaat over de hoge prijzen op de koopmarkt. En ze heeft gelijk: de drivers achter die hoge prijzen zijn complex en liggen buiten onze controle. De ongelofelijk lage rente, het prijsopbod doordat ouders hun kinderen steunen bij de aankoop van een woning... Op zulke krachten hebben we geen invloed. Je moet dat durven zeggen, als beleids- maker. Schepen Heyse heeft eraan toegevoegd dat ze wel impact heeft op de huurmarkt. Die is niet onbelangrijk in Gent: ongeveer de helft van de Gentse gezinnen huurt een woning. Veel van die huurders zijn kwetsbaar. De huurprijzen, die ook al hoog zijn in Gent, kunnen we wel temperen met ons woonbeleid." WATTEEUW. "Soepelheid in vergunningen lijkt de gemakkelijke eerste stap, maar je moet dat wel combineren met kwaliteit. Als die nieuwe wooneenheden in een buurt liggen met onvoldoende voorzieningen en waar de publieke ruimte niet goed is, dan komt dat de Gentenaar niet ten goede. Nieuwe ontwikkelingen moeten niet alleen kwantiteit, maar ook kwaliteit toevoegen aan de stad. "We hebben daarvoor twee nieuwe instrumenten gecreëerd. Het eerste is onze bouwblokvisie. We krijgen veel vragen van projectontwikkelaars die willen ontwikkelen in de binnengebieden van bestaande huizenblokken. Dat is niet vanzelfsprekend, want extra bewoning toevoegen op een plek waar al mensen wonen, leidt al snel tot conflicten over bijvoorbeeld licht- inval of privacy. Onze bouwblok- visie reikt de ontwikkelaars een duidelijk kader aan. Als het bouwblok te klein is, moeten ze er niet aan beginnen. In grotere bouwblokken kan het wel, op voorwaarde dat de ontwikkeling ook voldoende nieuwe groene ruimte en bijkomende voorzieningen toevoegt. Dan zijn nieuwe ontwikkelingen ook een meerwaarde voor de omgeving. "Het tweede instrument is dat van de stedenbouwkundige lasten. Verdichten geeft een meerwaarde aan de grondprijs. Met dit instrument kunnen we een afspraak maken met een projectontwikkelaar: hij mag kwalitatief verdichten, maar daar moet iets tegenover staan. Hij moet bijvoorbeeld een percentage bescheiden of sociale woningen opnemen in zijn project. Of hij moet mee instaan voor nieuwe voorzieningen, zoals een park of een school." WATTEEUW. "De demografie is een van de grote uitdagingen. Binnenkort ronden we de kaap van 270.000 inwoners. Ik heb nog geweten dat Gent 220.000 inwoners telde. We hebben wel wat grondposities, maar daar zullen we het niet mee redden. In de negentiende-eeuwse gordel zijn de mogelijkheden ook beperkt. Dat gebied is al behoorlijk dichtbebouwd. In de twintigste-eeuwse is er wel nog behoorlijk veel ruimte, maar de verdichting zal er beetje bij beetje moeten gebeuren. Het roer omgooien door in een klassieke verkaveling plots een gebouw met negen verdiepingen te vergunnen, is geen goed idee. Je kunt er misschien wel evolueren naar een schaal met vijf à zes bouwlagen. Maar zelfs dat zal weerstand oproepen. Als bewoners een bepaalde typologie in hun wijk gewoon zijn, ligt zo'n schaalbreuk heel gevoelig. In Gent moeten we genuanceerd de hoogte in. Gent is een lage stad. Als we aan de basisschaal van drie à vier bouwlagen overal twee lagen kunnen toevoegen, dan creëren we een immens nieuw aanbod. Dat is ook een vorm van verdichten, zonder dat je vervalt in klassieke hoogbouw, die nog al te dikwijls weinig kwaliteit biedt." WATTEEUW. "Het is geen probleem dat mensen terechtkomen in de randgemeenten. Een woonomgeving stopt niet aan een gemeentegrens. Ik stel wel vast dat het stedelijke gevoel in Vlaanderen zwak is. Wie op vijftien minuten van de stad woont, beschouwt zichzelf als 'iemand van den buiten'. Dat klopt natuurlijk niet. De verstedelijking dijt uit: je ziet Gent overvloeien in randgemeenten als Merelbeke of Lochristi. Als die verstedelijking kwalitatief gebeurt, is daar niets mis mee. De randgemeenten moeten die verstedelijking dan wel omarmen. Het vergt ook modellen die een stad als Gent overstijgen. Ik denk dan aan het laten binnendringen van natuur in dichtbebouwde woonomgevingen. We hebben veel te lang vastgehouden aan het model van de concentrisch groeiende stad. Met als gevolg dat in het centrum van de stad de natuur ver weg is." WATTEEUW. "Absoluut. In Gent zijn er wel nog veel kleine woningen, maar in Vlaanderen wonen we nog altijd heel gespreid en erg ruim. Dat is aangenaam en comfortabel, maar het is ook onhoudbaar. De verharding in Vlaanderen is problematisch. De gevolgen zien we nu al: een erg laag grondwaterpeil, hittestress in de steden. Als we in Vlaanderen niet zuiniger omspringen met de beschikbare ruimte, dan creëren we onze eigen handicap." WATTEEUW. "Dat is inderdaad een groot gevaar: dat mensen van de weeromstuit opnieuw op zoek gaan naar dat gespreide wonen. Maar de coronacrisis toont ook aan hoe belangrijk goede publieke ruimte wel is. Wie denkt dat woonbeleid alleen maar gaat over meer aanbod creëren, dwaalt."