De valse veiligheid van vastgoed

De laatste tien jaar hebben de Belgen flink belegd in vastgoed, dat nu 60 procent van hun totaal vermogen uitmaakt. Dat is riskant, vindt ING. Er is een daling van de vastgoedprijzen op komst.

De laatste tien jaar hebben de Belgen flink belegd in vastgoed, dat nu 60 procent van hun totaal vermogen uitmaakt. Dat is riskant, vindt ING. Er is een daling van de vastgoedprijzen op komst.

Eerst het goede nieuws. Als je roerend en onroerend vermogen samentelt, zijn de Belgen vandaag nooit zo rijk geweest in de recente geschiedenis. In 2012 bezat het gemiddelde Belgische gezin 446.200 euro. In 1997 was dat nog maar 230.200 euro, amper meer dan de helft.

In diezelfde periode is het aandeel van vastgoed in het totale gezinsvermogen van de Belgen gestegen van 40 tot 60 procent. Dat is een slechte beleggingsbeslissing, volgens ING. “Het grootste deel van het gezinsvermogen zit vast in één activaklasse, op een gesloten markt”, zegt Julien Manceaux, econoom van ING België. “De huidige waarde van je huis kun je niet realiseren als iedereen tegelijkertijd verkoopt. Dat is anders met aandelen en obligaties, die je elke dag kunt verkopen op een wereldwijde markt.”

Het is niet het enige beleggingsrisico van vastgoed. “De periode 1998-2008 waren de gouden jaren van het Belgische vastgoed”, zegt Manceaux. “Maar sedert 2008 klopt de stijging van de vastgoedprijzen amper nog de inflatie, en vanaf 2015 komt er zelfs een prijsdaling.”

Rente

Dat zal het gevolg zijn van een rentestijging, meent Manceaux. “De Belgische obligatierente is aan het stijgen, ook al is een verhoging van de beleidsrente door de Europese Centrale Bank nog veraf. Bovendien zullen de nieuwe Basel-regels de banken verplichten om grotere kapitaalbuffers aan te leggen tegen risico’s als hypotheekleningen. Omdat kapitaal duur is, betekent dat een hogere hypothecaire rente.”

De kans bestaat dat de gezinnen de renteverhoging niet zullen kunnen absorberen via hogere aflossingen, volgens Manceaux. “Sinds 2008 zijn de hypothecaire aflossingen aan het plafonneren. Ze volgen de groei van het bbp, dat amper nog stijgt. Het gevolg is dat de gezinnen minder zullen kunnen lenen en goedkopere huizen zullen moeten kopen. Dat zal de vastgoedprijzen drukken.”

De Belg zou toch zijn spaarpot kunnen aanspreken om zijn financieringscapaciteit op peil te houden? “Dat heeft hij in het verleden gedaan”, zegt Manceaux. “Met zijn spaargeld kon hij de groeiende kloof tussen de vastgoedprijzen en zijn inkomen opvangen sedert 2000. Tussen toen en 2012 is eigen inbreng bij de aankoop van vastgoed gestegen van 20 naar 40 procent.”

De eigen inbreng zal vanaf nu stagneren, meent Manceaux. “De inbreng zit geconcentreerd bij een kleine groep kopers die vandaag al veel eigen middelen inbrengen. Dat beperkt het stijgingspotentieel van die financieringsvorm. Ook de vergrijzing speelt. Mensen leven langer en geven meer uit, zodat er minder overblijft voor de kinderen. En we merken een heropleving van de risicoappetijt. Een deel van het spaargeld zal opnieuw naar aandelen vloeien, en niet langer naar vastgoed.”