ZIN is een van de spannendste projecten op Brussels grondgebied. Het mengt functies - kantoorruimte, appartementen, winkels, sportruimtes, horeca en publieke ruimte - op een schaal (110.000 vierkante meter bovengronds) die we in dit land niet gewoon zijn. De verwachting is dat ZIN een stevige dosis stedelijkheid zal toevoegen aan de monofunctionele Noordwijk.
...

ZIN is een van de spannendste projecten op Brussels grondgebied. Het mengt functies - kantoorruimte, appartementen, winkels, sportruimtes, horeca en publieke ruimte - op een schaal (110.000 vierkante meter bovengronds) die we in dit land niet gewoon zijn. De verwachting is dat ZIN een stevige dosis stedelijkheid zal toevoegen aan de monofunctionele Noordwijk. ZIN is ook een van de eerste grote circulaire bouwprojecten in ons land. Het multifunctionele gebouw ¬ een ontwerp van 51N4E, Jaspers Eyers Architects en l'AUC ¬ komt op de plaats van de afgeleefde WTC-torens. Een sloop van de torens was een optie, maar eigenaar en bouwheer Befimmo koos ervoor de ondergrondse verdiepingen en de circulatiekernen te behouden. "Ongeveer 180.000 ton beton blijft op zijn plaats", zegt Steven Beckers, specialist circulair bouwen bij BoproAdvisers. Van wat toch wordt afgebroken, zal veel worden hergebruikt in het nieuwe gebouw. En als ook dat niet lukt, kunnen de materialen nog worden verwerkt tot kwalitatieve grondstoffen.De vastgoedconsultant en -projectmanager BoproAdvisers is al jaren een partner van Befimmo. Voor ZIN heeft Steven Beckers meegewerkt aan het circulaire concept van het project. "Het was de ambitie ongeveer 96 procent van het materiaal van de torens te hergebruiken, te recycleren of op te waarderen", zegt hij. "Dat zal waarschijnlijk niet lukken, omdat er problemen zijn met de verwerking van enkele materialen. Maar toch is ZIN op het gebied van circulair bouwen een baanbrekend project." Steven Beckers benadrukt dat circulair bouwen over meer gaat dan recyclage en materiaalgebruik. "Wij kijken op een systemische manier naar circulair bouwen. De circulaire economie breekt met het lineaire economische model van nemen, maken en vervuilen. We moeten economische activiteit en groei loskoppelen van het verbruik van eindige hulpbronnen. De vastgoedsector is verantwoordelijk voor het grootste deel van de afvalstromen. Daarom is het belangrijk eerst te bekijken wat een bestaand gebouw te bieden heeft. Maar het is niet omdat je recycleert en geen afval creëert, dat je een circulair gebouw hebt. Je moet ook nadenken over water- en energiegebruik, biodiversiteit, gezondheid en sociale kwesties zoals de creatie van lokale werkgelegenheid."Circulair bouwen is toekomstgericht: je moet een gebouw zo ontwerpen en bouwen dat het een materiaalbank wordt voor toekomstige gebouwen. Het mengen van functies past ook in het concept van circulair bouwen. Steven Beckers: "Die mix is niet alleen nuttig om meer leven in de Noordwijk te brengen, het laat ook toe dat nutsvoorzieningen en stromen - warmte, koude, water, elektriciteit - kunnen worden uitgewisseld of gedeeld." Steven Beckers is een pionier in circulair bouwen in ons land. In 1984 ontwierp hij voor zijn afstudeerproject als architect een circulair gebouw avant la lettre: een zelfvoorzienend hotel- en conferentiecentrum in Marokko, gebouwd met lokale materialen, door lokale mensen. Beckers was van 1996 tot 2000 nauw betrokken bij de renovatie van het Berlaymontgebouw in Brussel. "Als het hoofdkantoor van de Europese Commissie was het een heel bekend gebouw, maar het had ook een slechte reputatie door de aanwezigheid van asbest", vertelt Beckers. "Het moest een kwalitatief gebouw worden, ook op het gebied van gezondheid. Omdat het zo'n ambitieus project was, wilden veel aannemers en leveranciers graag meewerken aan de renovatie. Ik heb daar gebruik van gemaakt om de eisen en de verwachtingen op te trekken." Een belangrijke les heeft Beckers in China geleerd. "De Chinese overheid had me gevraagd haar te adviseren bij enkele circulaire projecten. Bij nader inzien bleken die projecten toch niet zo circulair te zijn. Het ging de Chinezen vooral om recyclage, zodat ze voldoende grondstoffen zouden behouden voor hun snel groeiende economie. Ze zagen er weinig graten in dat er ook ongezonde materialen werden gerecycleerd. Het heeft me waakzaam gemaakt om voor circulair bouwen niet te eng te focussen op recyclage. Menselijke gezondheid is een essentieel maar vaak vergeten aspect van de circulaire economie." Al meer dan tien jaar probeert Beckers de bouw- en vastgoedsector in de richting van circulair bouwen te sturen. "Dat begint aardig te lukken", zegt hij. "In de komende tien jaar zullen er al enkele grootschalige circulaire projecten verrijzen in België, bijvoorbeeld het circulaire bedrijventerrein Blue Gate Antwerp. En dan kan het snel gaan. Onderzoek is belangrijk, maar goede voorbeelden zijn veel sterker. Ze zetten zaken in beweging." Daarom vindt hij ZIN zo'n cruciaal project. "Het is een risico voor Befimmo, want de kostprijs van ZIN is hoger dan van een klassieke nieuwe kantoortoren. Maar als belangrijke speler kan het de markt beïnvloeden door eisen te stellen aan aannemers en leveranciers. Stilaan bereidt de sector zich voor om circulair te kunnen bouwen. Het besef groeit dat er ook geld te verdienen valt met circulair bouwen. Omdat grondstoffen almaar schaarser en duurder worden, zit er een interessant zakenmodel in. De rol van de investeerders is ook niet te onderschatten. Zij beseffen dat de waarde van hun vastgoedportefeuille drastisch zal dalen als hun gebouwen niet toekomstbestendig zijn."De lange doorlooptijd van bouwprojecten is wel lastig, weet Beckers. "Als je vandaag start met het ontwerp van een ziekenhuis, duurt het ongeveer tien jaar vooraleer het operationeel is. Als je niet vooruitdenkt, zal het al verouderd zijn nog voordat het de deuren opent. Daarom adviseren wij altijd verder te gaan dan wat de regelgeving oplegt. Men spreekt vaak over doelstellingen tegen 2030 of 2050, maar ik denk al voorbij 2100. Wat we vandaag bouwen zal over honderd jaar ook op de een of andere manier moeten worden hergebruikt."