Een dramatische video die in augustus in de zuidwestelijke stad Kunming is gemaakt, laat zien hoe groot de vastgoedzeepbel in China is. Toeschouwers gillen terwijl vijftien flatgebouwen in minder dan een minuut worden gesloopt door 85.000 explosies. De onafgewerkte gebouwen stonden sinds 2013 leeg, nadat een ontwikkelaar zonder geld was komen te zitten en een andere ontwikkelaar fouten in de constructies had ontdekt.
...

Een dramatische video die in augustus in de zuidwestelijke stad Kunming is gemaakt, laat zien hoe groot de vastgoedzeepbel in China is. Toeschouwers gillen terwijl vijftien flatgebouwen in minder dan een minuut worden gesloopt door 85.000 explosies. De onafgewerkte gebouwen stonden sinds 2013 leeg, nadat een ontwikkelaar zonder geld was komen te zitten en een andere ontwikkelaar fouten in de constructies had ontdekt. Zulke stedelijke littekens zijn overal in China te vinden, waar Evergrande - het vastgoedbedrijf met de zwaarste schulden ter wereld - lijdt onder een liquiditeitscrisis die wel eens fataal zou kunnen zijn. De crisis bij het bedrijf, dat twee jaar geleden nog 's werelds meest waardevolle vastgoedaandeel was, laat zien hoe snel het fortuin van bedrijven kan afbrokkelen en welke grote tekortkomingen het Chinese groeimodel vertoont. Maar Evergrande is slechts een symptoom van een veel groter probleem. China's enorme vastgoedsector, die 29 procent van het bruto binnenlands product (bbp) van het land voor zijn rekening neemt, is zo overbevolkt dat hij in plaats van de stuwende kracht achter de Chinese economische groei, een rem dreigt te worden. Er staat in China genoeg vastgoed leeg om meer dan 90 miljoen mensen te huisvesten, zegt Logan Wright, de directeur van het adviesbureau Rhodium Group. "Wij schatten de onverkochte woningvoorraad op ongeveer 3 miljard vierkante meter", aldus Wright. Het overaanbod is al enkele jaren een probleem. Vorig jaar besloot China dat het probleem resoluut moest worden aangepakt. President Xi Jinping was zijn geduld verloren met de excessen in de vastgoedsector, zeggen waarnemers. Peking formuleerde 'drie rode lijnen' om de schuldenniveaus in de sector terug te dringen. Evergrande blijkt daarvan het eerste grote slachtoffer te zijn. De ondergang van het bedrijf doet een fundamentele vraag rijzen voor 's werelds op één na grootste economie: is China's op vastgoed gebaseerde groeimodel - de krachtigste locomotief van de wereldeconomie - op hol geslagen? Ja, zegt Leland Miller, de CEO van het adviesbureau China Beige Book. "Peking erkent dat het oude bouw- bouw-bouwmodel niet meer werkt en zelfs gevaarlijk wordt. De regering wil niet wachten om het groeimodel te veranderen", zegt Miller. Ting Lu, hoofdeconoom China bij de investeringsbank Nomura, zegt niet te verwachten dat de problemen van Evergrande tot een economische ineenstorting zullen leiden. Maar hij denkt dat Pekings pogingen om van het ene groeimodel naar het andere over te stappen de jaarlijkse groei in de komende jaren aanzienlijk kunnen drukken. "Ik denk dat China's potentiële jaarlijkse groei tussen 2025 en 2030 zal dalen tot 4 procent of zelfs lager", zegt Lu. Miller onderschrijft dat sentiment. "Ik zou niet verbaasd zijn, mocht de groei van het bbp over tien jaar 1 of 2 procent bedragen." Als die voorspellingen juist blijken, is het Chinese groeiwonder in gevaar. In de tien jaar van 2000 tot 2009 groeide het Chinese bbp gemiddeld met 10,4 procent per jaar. In het decennium van 2010 tot 2019 groeide het nog altijd met gemiddeld 7,68 procent per jaar. De gevolgen van de Evergrande-saga zijn nu al aanzienlijk. Door de kelderende aandelenkoers van het bedrijf is zijn marktkapitalisatie gedaald van 41 miljard dollar vorig jaar tot ongeveer 3,7 miljard dollar nu. De bezorgdheid over de mogelijke ineenstorting van de vastgoedgroep leidde eind september tot een wereldwijde uitverkoop op de aandelenmarkten. Zo'n 80.000 mensen in China, die voor zo'n 40 miljard yuan aan beleggingsproducten van het bedrijf bezitten, wachten gespannen af of Evergrande aan zijn betalingsverplichtingen zal voldoen. De buitenlandse obligatiehouders zetten zich schrap voor een wanbetaling. Maar de langetermijngevolgen komen vooral van de bredere val van China's vastgoedmarkt. Die bevindt zich in een neerwaartse spiraal. Volgens officiële gegevens is de verkoop in 52 grote steden in de eerste helft van september met 16 procent gedaald tegenover een jaar eerder, na een daling met 20 procent in augustus. De verkoop van grond door lokale overheden is in de eerste twaalf dagen van september met 90 procent gedaald tegenover een jaar eerder. De verkoop van grond genereert ongeveer een derde van de inkomsten van lokale overheden, die worden gebruikt om het kapitaal en de rente te betalen van zo'n 8,4 miljard dollar aan schulden die zijn uitgegeven door enkele duizenden financieringsinstellingen van lokale overheden. Zij halen kapitaal op via de uitgifte van obligaties, dat wordt gebruikt om grote infrastructuurprojecten te financieren. "Wij verwachten dat de inkomsten uit de verkoop van grond nog veel slechter worden", zegt Lu van Nomura. Dat kan de Chinese groei aanzienlijk drukken. De ellende is al duidelijk op de buitenlandse obligatiemarkt in Amerikaanse dollar, waar voor zo'n 221 miljard dollar aan schuldpapier wordt verhandeld dat is bijeengebracht door enkele honderden Chinese projectontwikkelaars. Grote delen van de markt zijn momenteel rijp voor wanbetaling. "Maar liefst 16 procent van de markt wordt verhandeld tegen rendementen van meer dan 30 procent, en 11 procent van de markt tegen rendementen van meer dan 50 procent", aldus Wright. Rendementen van meer dan 50 procent suggereren dat wanbetalingen waarschijnlijk zijn, voegt hij eraan toe. Uiteindelijk hangt het lot van zulke obligaties, en bijna alle andere uitlopers van de malaise in het Chinese vastgoed, af van Peking. De Chinese staat is de eigenaar van bijna alle grote financiële instellingen van het land. Als Peking hen opdraagt Evergrande of andere noodlijdende vastgoedbedrijven te redden, zullen ze dat bevel opvolgen. Op sommige overzeese markten leeft het idee dat de miserie van Evergrande een voorbode kan zijn van een 'Lehman-moment' - een verwijzing naar de chaos die volgde op de ineenstorting van de Amerikaanse investeringsbank Lehman Brothers dertien jaar geleden. Maar gezien de invloed en de belangen van Peking, past die analogie niet echt. "Tenzij de Chinese toezichthouders de situatie heel fout aanpakken, is een systeemcrisis in de financiële sector van het land niet aan de orde", zegt He Wei, een analist bij het onderzoeksbureau Gavekal. De belangrijkste oorzaak van de crisis van Evergrande en de neergang van de vastgoedsector in het algemeen is Peking zelf. De 'drie rode lijnen' die de regering-Xi vorig jaar aankondigde, bepalen dat ontwikkelaars hun schulden binnen redelijke grenzen moeten houden. De verhouding tussen schulden en activa moet minder dan 70 procent bedragen, de verhouding tussen de nettoschuld en het eigen vermogen minder dan 100 procent, en de verhouding tussen liquide middelen en de kortetermijnschuld moet ten minste 100 procent belopen. In juni voldeed Evergrande niet aan al die criteria en mocht het daarom geen extra schulden meer aangaan. Dat heeft de huidige crisis veroorzaakt. Als het klopt dat Peking de hoofdoorzaak is van de problemen van Evergrande, dan ligt het voor de hand dat Peking ook de ineenstorting van de markt kan tegenhouden. Maar de Chinese beleidsmakers zijn ervan overtuigd dat vastgoed niet langer een betrouwbare dynamo voor duurzame economische groei kan zijn, zeggen analisten. Dat komt niet alleen door Xi's beroemde uitspraak in 2017 dat "huizen zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren". Ten eerste is het beeld van de vraag totaal veranderd. De Chinese bevolking groeit nauwelijks. In 2020 werden slechts 12 miljoen baby's geboren, tegenover 14,65 miljoen een jaar eerder. Sommige deskundigen voorspellen dat het geboortecijfer tot onder 10 miljoen per jaar kan dalen, waardoor de Chinese bevolking in absolute cijfers zou dalen en de vraag naar vastgoed nog verder zou afnemen. China staat voor een riskante overgang. Het begint zijn groeimodel te verschuiven van een te grote afhankelijkheid van vastgoed naar andere groeimotoren, zoals hightechproductie en groene technologie, aldus analisten. Ook daar speelt Xi een rol in. In een lijst van acht prioriteiten die eind 2020 werd gepubliceerd, werd niet alleen de "wanordelijke expansie van kapitaal" aan de kaak gesteld - codetaal voor speculatie in vastgoed - maar werd ook gepleit voor technologische innovatie en het streven naar koolstofneutraliteit. Analisten zeggen dat het enkele jaren kan duren voor zo'n overgang een feit is. Maar uit de recente vermaningen van Xi over de noodzaak voor China om "gemeenschappelijke welvaart" na te streven, blijkt duidelijk dat het hem menens is. "Dat maakt de weg vrij voor een verschuiving in het groeimodel", zegt Miller. "Het maakt duidelijk dat een daling van de bbp-groei geen mislukking is voor de Chinese communistische partij."