De opmars van de coworking spaces of deelwerkplekken is opmerkelijk. Van een vrij marginaal fenomeen zijn ze in enkele jaren uitgegroeid tot een gewichtige speler. In 2018 was de sector al goed voor een vijfde van de opname op de Brusselse kantoormarkt. Ook dit jaar is er veel activiteit in dat segment.

Koen Nevens, het hoofd van de Belgische afdeling van de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, heeft de sector in korte termijn zien evolueren en professionaliseren. "Coworking is ontstaan vanuit de start-upscene", blikt hij terug. "Het waren plekken waar jonge ondernemers en freelancers uit hun isolement konden treden. Samenhokken in een inspirerende omgeving was niet alleen gezelliger en leuker, het stimuleerde ook de interactie tussen al die mensen."

Nieuwe klanten

De markt sprong op het fenomeen en deelwerkplekken schoten als paddenstoelen uit de grond. Intussen is het profiel van de gebruikers wel gewijzigd. "Je vindt er nog altijd start-ups, maar ook kmo's en zelfs heel grote bedrijven hebben de weg naar de coworking spaces gevonden", vervolgt Koen Nevens.

Dat ervaart ook William Willems, algemeen directeur van IWG in ons land. IWG is de wereldleider in deelwerkplekken, met ketens als Regus en Spaces. "Het echte coworkinggedeelte in onze Spaces-centra vertegenwoordigt slechts 10 à 15 procent", vertelt Willems tijdens een rondleiding in de pas geopende vestiging in Post X in Berchem. "De rest is ingenomen door bedrijven die privékantoren bij ons huren. Daar zitten nog altijd start-ups bij, maar ook multinationals."

Ook Fosbury & Sons, een van origine Antwerpse speler op de coworkingmarkt, zag zijn cliënteel sinds de start in 2016 veranderen. "Aanvankelijk kregen wij vooral aanvragen van freelancers en kleine bedrijfjes met drie à vier mensen", zegt medeoprichter en managing partner Maarten Van Gool. "Nu trekken we vooral kmo's aan. We stellen ook wel vast dat dat in grote mate afhankelijk is van de locatie. In onze vestigingen in Antwerpen en Watermaal-Bosvoorde hebben onze klanten gemiddeld zes werknemers. In onze nieuwste vestiging Albert, in de Brusselse Koning Albert II-laan, is dertig het gemiddelde. We zitten daar dan ook in een typische kantoorwijk."

Ook het gebruik verandert. "Grote bedrijven settelen zich graag in de buurt van een coworking space, omdat die hen de mogelijk biedt piekmomenten in hun kantoorbezetting op te vangen", stelt Koen Nevens. En ook de coworking space als satellietkantoor zit in de lift. "Grote bedrijven houden hun hoofdkantoor in Antwerpen of Brussel, maar kloppen voor hun regionale vestigingen aan bij een coworkingspecialist", getuigt William Willems. "Solvay bijvoorbeeld heeft onlangs een marktbevraging gelanceerd. Het Brusselse hoofdkantoor staat niet ter discussie, maar het wil alle binnen- en buitenlandse satellietkantoren outsourcen."

Sommige bedrijven zien in een hippe coworking een instrument om zich op de arbeidsmarkt en bij hun klanten te onderscheiden van de concurrentie.

'Perfect voor een aangenaam gesprek'

De uitzendgroep Vivaldis gebruikt de deelwerkplekken van Fosbury & Sons niet alleen als kantoorruimte, maar ook om er kandidaten te ontvangen.

"We staan bekend als een generalistische speler, maar sinds een aantal jaren zijn we gestart met de uitbouw van niches", vertelt Régis Birgel, sales and business manager bij Vivaldis.

"Een van die niches is Vivaldis Office, dat focust op bediendeprofielen. Omdat we niet de enige uitzendgroep zijn die zich op die doelgroep toespitst, moesten we ons op kunnen onderscheiden. Dat doen we onder meer door sterk in te zetten op de kandidaatbeleving. Als een kandidaat de moeite doet om tot bij ons te komen, moeten wij - los van de mogelijke toekomstige baan - ook wel iets kunnen bieden. Een goed gesprek met de kandidaat is heel belangrijk. We vonden dat daar een andere setting dan de klassieke kantooromgeving bij paste. Zo zijn we terechtgekomen bij Fosbury & Sons, die toen net hun eerste vestiging in Antwerpen hadden geopend. Het is een omgeving die zich perfect leent voor een aangenaam gesprek."

Veel nieuw aanbod

Ook aan de aanbodzijde is het landschap in volle verandering. De kleine lokale coworkingplekken, die doorgaans nog altijd op freelancers en creatieve beroepsgroepen mikken, hebben het gezelschap gekregen van nationale en internationale spelers.

IWG was in ons land al met Regus actief op de markt van de flexibele kantoorverhuur. Met de overname van het Nederlandse Spaces in 2014 mikte IWG heel bewust op de groeiende coworkingmarkt. Intussen zijn er wereldwijd 350 Spaces-vestigingen. Dit jaar alleen opent IWG er 160 extra. De eerste Belgische vestiging opende in 2017 in Diegem. Nu staat de teller in België op zes vestigingen. Fosbury & Sons, dat net zijn vierde vestiging in ons land heeft geopend, slaat zijn vleugels uit naar het buitenland met vestigingen in Amsterdam, Den Haag en Valencia.

Nog een nieuwkomer met internationale ambities is Tribes, met vier vestigingen in Brussel. Op zijn thuismarkt Nederland heeft het al zeventien vestigingen, in Duitsland drie. Het Belgische Welkin and Meraki heeft de ambitie wereldwijd 200 kantoren te openen. En begin dit jaar was er de intrede van WeWork op de Brusselse kantoormarkt. Het New Yorkse groeibedrijf opent binnenkort, één jaar na de start, zijn vierde Brusselse vestiging.

Daarnaast hebben ook enkele vastgoedinvesteerders- en ontwikkelaars hun coworkingconcept gelanceerd, zoals Intervest met Greenhouse, Ghelamco met MeetDistrict en Leasinvest met The Crescent. Befimmo nam een meerderheidsparticipatie in Silversquare. Een andere trend is dat grote bedrijven in hun kantoorgebouw zelf een coworking creëren en die openstellen voor start- en scale-ups. Het nieuwe coworkingconcept Workero speelt daarop in door het aanbod en de vraag met elkaar te verbinden.

Blijvend fenomeen

De teneur bij de meeste vastgoedspecialisten is dat coworking een blijvend fenomeen is en dat de markt - zeker in België - nog een groot groeipotentieel heeft. William Willems wijst erop dat de Belgische markt nog jong en relatief klein is: "De Belgische markt van de conventionele kantoren omvat ongeveer 24 miljoen vierkante meter. De volledige markt van coworkings en businesscentra is goed voor 800.000 vierkante meter. Dat is dus 3,5 procent van de markt. Op meer mature markten, zoals het Verenigd Koninkrijk en Nederland, is dat al meer dan 5 procent. En ook daar wordt nog groei verwacht."

Ondanks de hype rond coworking is het concept eigenlijk nog altijd vrij onbekend in ons land, meent Willems. Maarten Van Gool bevestigt dat: "In Nederland moeten we het concept veel minder uitleggen."

De verklaringen voor het succes van de coworking spaces hebben vaak te maken met mobiliteit en flexibiliteit. "De files doen mensen nadenken over alternatieven", weet Willems. "Vooral jongere mensen zijn niet langer bereid dagelijks drie uur in de file te staan. Door de digitale revolutie kun je tegenwoordig overal werken. Tegelijk zie je bij die jongere generaties een mentaliteitswijzing over het autobezit. Autodelen en de fiets winnen aan belang. In de buurt van de Brusselse Beurs hebben we een eerste vestiging geopend zonder parking. Tot voor kort was dat ondenkbaar."

Koen Nevens verbindt mobiliteit en flexibiliteit. "In Londen, New York en andere wereldsteden koppelen grote bedrijven hun hoofdkantoor aan een netwerk van deelwerkplekken", zegt hij. Hun medewerkers kunnen via een abonnementsformule, in functie van hun woonplaats en agenda, kiezen waar ze willen flexdesken. Je kunt het vergelijken met een abonnement bij een fitnessketen."

De millennials zouden die vraag naar meer flexibiliteit hebben aangezwengeld. Deelwerkplekken liggen dan ook vooral goed in de markt bij die jonge generatie, klinkt het vaak. "Millennials zijn maar een van de vier generaties die in kantoren werken", reageert Maarten Van Gool. "Het is wel een belangrijke groep, want de war for talent draait in grote mate rond die generatie. Maar wij richten ons niet specifiek op millennials. We willen werkomgevingen creëren waarin iedereen zich goed voelt."

Volgens Van Gool, zelf een millennial, worden de wensen van zijn generatiegenoten vaak verkeerd begrepen en ingevuld. "Ik ben geen fan van kantoren met alleen maar flexplekken", verklaart hij. "Het maakt mensen onrustig als ze 's morgens nog niet weten waar ze zullen werken. Wij willen juist een tegenwicht bieden voor de snelheid van de maatschappij en de onrust die daarmee gepaard gaat. Daarom streven wij naar een heel menselijke werkomgeving, waar de receptiemedewerkers je vriendelijk goedemorgen wensen. Eigenlijk bieden wij stabiele in plaats van flexibele kantoren aan."

Maarten Van Gool situeert de hang naar meer flexibiliteit vooral bij de bedrijven. "De economie en de markten veranderen in een heel hoog tempo", merkt hij op. "Voor een bedrijf is het heel moeilijk om hun kantoorbehoeften over pakweg twee, drie jaar in te schatten. Die onzekerheid past niet in een klassiek huurcontract, dat toch een verbintenis is voor een aantal jaren. Coworkingbedrijven spelen daarop in. Flexibiliteit is de nieuwe zekerheid."

WeWork en recessievrees

Coworking heeft dus de wind in de zeilen. Toch roepen de snelle groei en de ambitieuze uitbreidingsplannen ook vragen op. Zo flopte de beursgang van WeWork. Zullen voldoende kantoorgebruikers overstappen van een klassiek kantoor naar coworking om al het nieuwe aanbod te vullen? En staan die aanbieders sterk genoeg om bij een recessie een terugval van de vraag op te vangen?

Mark Dixon, de oprichter en CEO van IWG, denkt niet dat de groeipijnen van WeWork negatief afstralen op de sector. In interviews met CNBC en Bloomberg TV zei hij dat hij ook wel de wenkbrauwen fronste bij de hoge waardering die op WeWork werd gekleefd, maar hij prees zijn concurrent. "Ze hebben goed werk gedaan door de schijnwerpers op deze groeiende sector te richten."

Maarten Van Gool vindt de heisa rond WeWork wat overdreven. "Waar die hoge waardering vandaan kwam, heb ik ook nooit begrepen. WeWork heeft heel hard ingezet op een snelle expansie. Dat keert zich nu tegen hen. Ik zie daarin vooral een bevestiging dat een gewone, duurzame groei veel gezonder is. Maar ik verwacht niet dat wat WeWork heeft opgebouwd, nu zal instorten."

Sommige waarnemers wijzen op de kwetsbaarheid van het zakenmodel van de coworking-aanbieders. In tijden van economische tegenwind zullen kantoorgebruikers het eerst snoeien in hun flexibele huurcontracten. William Willems betwist dat. "We zijn in 1989 begonnen en hebben dus al wel wat meegemaakt", zegt hij. "In een recessie zijn bedrijven risicoavers en willen ze huurcontracten voor de lange termijn vermijden. Dus komen ze juist vaker bij ons aankloppen. Andere bedrijven gaan in moeilijke tijden dan weer op zoek naar nieuwe afzetmarkten. Ook zij komen vaak bij ons terecht. Want wij bieden een makkelijke en snelle manier om een business op te starten in het buitenland."

MEETDISTRICT © .

De grote spelers in coworking spaces

SPACES

Spaces werd in 2006 opgericht in Amsterdam. Het biedt kantoren, coworking en vergaderruimtes aan op bijna 350 locaties wereldwijd. Sinds 2014 maakt Spaces deel uit van de beursgenoteerde IWG-groep. Andere merken van deze groep zijn Regus, Signature by Regus, HQ en No18.

Aantal vestigingen:

Zes in België. Tegen eind 2022 zouden er minstens dertig vestigingen moeten zijn in ons land.

Wereldwijd ongeveer 350 vestigingen.

Aantal vierkante meters: ongeveer 22.000 (voor de zes al geopende vestigingen)

Aantal leden: 500 bedrijven in België.


GREENHOUSE

De beursgenoteerde vastgoedinvesteerder Intervest lanceerde zijn kantoor- en coworkingconcept Greenhouse in 2012. Het richt zich tot start-ups, scale-ups, kmo's en afstandswerkers. Daarnaast fungeren de Greenhouses ook als 'overflow ruimte' voor de reguliere huurders. Bedrijven kunnen ook groeien in een Greenhouse: van coworking naar serviced office naar een regulier kantoor.

Aantal vestigingen: drie (Berchem, Mechelen en Diegem)

Intervest ambieert nog openingen van coworking/serviced offices in de regio's rond Gent en Brussel. In Antwerpen wil het uitbreiden.

Aantal vierkante meters:

In Berchem: 200 m2 coworking, 220 m2 meeting rooms en 360 m2 serviced offices.

In Mechelen: 400 m2 coworking en 220 m2 meeting rooms

In Diegem: 360 m2 coworking, 450 m2 meeting rooms 450 en 300 m2 serviced offices.

Aantal leden: 210 coworkers (96 verschillende bedrijven)


MEETDISTRICT

MeetDistrict werd in 2014 opgericht door de familie Gheysens (Ghelamco). Het richt zich voornamelijk tot bedrijven van een tot dertig medewerkers, die door een snelle transformatie of groei gaan.

Aantal vestigingen: drie (Gent, Berchem en Antwerpen Meir)

Aantal vierkante meter: ongeveer 16.219 m2 (Gent: 10.674 m2; Berchem: 5185 m2; Antwerpen Meir: 358 m2)

Aantal leden: 1410 leden en 92 bedrijven met privékantoren.


FOSBURY & SONS

Maarten Van Gool en Stijn Geeraets zijn de oprichters en de bezielers van Fosbury & Sons. Met de steun van Serge Hannecart van de projectontwikkelaar LIFE openden ze in 2016 de eerste vestiging van Fosbury & Sons in de vroegere Electrabel-toren aan de Mechelsesteenweg in Antwerpen. Fosbury & Sons wil grote en kleine bedrijven alle kantoorgerelateerde zaken uit handen nemen, zodat zij kunnen focussen op hun werknemers en hun business.

Aantal vestigingen:

- in België: vier

- in het buitenland: de eerste Amsterdamse vestiging (Prinsengracht) opent in november 2019, de tweede (Westerdok) begin 2020. Een eerste vestiging in Valencia is gepland in het najaar van 2020.

- in de pijplijn: Antwerpen Clarisse (2020), Gent (2021), Den Haag (2021), Antwerpen Montevideo (2023) en Brussel Bourse (2023).

Aantal vierkante meter: 20.600 m2 (Antwerpen Harmony 5600 m2, Brussel Boitsfort 7000 m2, Brussel Alfons 3000 m2, Brussel Albert 5000 m2)

Aantal leden: 742 members/74 bedrijven


TRIBES

Tribes is in 2015 opstart door Eduard Schaepman (ex-IWG ). Het verschaft inspirerende werkplekken voor zogenoemde business nomads. De naam en de inrichting van elke locatie is gebaseerd op een nomadische stam. Naast een coworking space vind je in een Tribes-vestiging ook vaste kantoren en vergaderzalen.

Aantal vestigingen:

- in België: vier in Brussel

- in het buitenland/wereldwijd: drie in Duitsland (twee in Frankfurt, een in Düsseldorf ) en zeventien in Nederland.

Tribes ambieert minimaal tien vestigingen in Brussel. Daarnaast wil het in ons land ook vestigingen openen in Antwerpen en Gent.

Aantal vierkante meter: gemiddeld 4000 à 5000 m2 per vestiging.

Aantal leden: meer dan 1000 per vestiging.


SILVERSQUARE

Silversquare werd in 2008 opgericht door Axel Kuborn en Alex Ponchon. In 2017 kwam het in handen van Befimmo. Hij definieert zichzelf als de pionier van coworking in België. Elke ruimte is ingericht en gedecoreerd door een beroemde binnenhuisarchitect.

Aantal vestigingen:

- vijf in Brussel (Europa, Louise, Stephanie, Triumph, Zaventem) en één in Luxemburg

- vooruitzichten: twee openingen in Brussel in 2020 (Platinum en Central Gate) en twee in 2021 (Paradis Express Liège en Quatuor in Brussel)

Aantal vierkante meter: 17.000 m2 eind 2019, 52.000 m2 in 2021

Aantal leden: 1300 bedrijven (van 1 tot 60 personen)


WEWORK

De Amerikaanse reus van de sector. Opgericht door Adam Neumann, die onlangs ontslag nam als CEO. WeWork wordt gewaardeerd op 8 miljard dollar, in januari was dat nog 47 miljard dollar). Wereldwijd telt het WeWork-netwerk 851 vestigingen. In september gingen de eerste Brusselse vestigingen open.

Aantal locaties:

- twee in Brussel (Belmont Court en Botanic Tower)

- vooruitzichten: een opening in 2019 (Spectrum), een in 2020 (Light-on) en een in 2021 (Multi Tower)

Aantal vierkante meter: 7.540 m2, 41.515 m2 in 2021

Aantal leden: niet meegedeeld