In 2020 klapten de aandelen van spelers in winkelvastgoed in mekaar, maar het afgelopen jaar heeft deze subcategorie van de vastgoedaandelen het best standgehouden. De tussentijdse updates van drie Nederlandse vastgoedaandelen tonen aan dat de sterke operationele trends doorzetten, geholpen door de hoge indexatie en de gezonde gebruikersmarkten.
URW: hervatting dividend?
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) verhoogt de outlook voor het hele jaar. Het directe beleggingsresultaat per aandeel zal minstens 9,50 euro bedragen. Bij de halfjaarcijfers ging het bedrijf ervan uit dat de winst aan de bovenkant van de bandbreedte van 9,30 tot 9,50 euro per aandeel zou uitkomen. Ondanks de negatieve impact van desinvesteringen zal de winst licht toenemen vergeleken met 2022 (9,31 euro).
Met de schuldafbouw gaat het minder crescendo. Sinds 2021 is er nog maar 1,9 miljard euro binnengehaald met de verkoop van Amerikaanse winkelcentra. In Europa is 90 procent van het desinvesteringsprogramma van 4,0 miljard euro voltooid.
De Amerikaanse winkelcentra vertegenwoordigen een waarde van 11,4 miljard dollar en staan allemaal in de etalage. Maar door de gestegen rente is de transactiemarkt stilgevallen, waardoor de exit meer tijd zal vergen. Dat is op zich geen probleem, want URW heeft een enorme liquiditeitspositie van 13,2 miljard euro, waarmee de aflossingsverplichtingen in de komende drie jaar zijn gedekt. Daarnaast bleef de loan-to-value-ratio in het eerste halfjaar stabiel op 43 procent, ondanks lichte afwaarderingen. Een hervatting van het dividend ligt daarom voor de hand.
Maar het management wilde daar nog niets over kwijt en zal bij de jaarcijfers waarschijnlijk een update geven. Een voorwaarde is dat de waardering van de portefeuille stabiliseert. De recente rentedaling komt URW erg goed uit. De koers is de afgelopen maand met 29 procent opgelopen. Bij een dividendhervatting is verder koersherstel aannemelijk, maar voor de echte koerstrigger is het wachten op de Amerikaanse exit. Voor geduldige en risicobewuste belegger blijft het koopadvies van kracht.
Vastned: grote transactie nodig
Ook Vastned wil delen van de portefeuille desinvesteren. De doelstelling is de loan-to-value-ratio van 44,7 procent te verlagen en de herfinanciering te vergemakkelijken. De winkelvastgoedspeler is zeer kort gefinancierd en moet volgend jaar 300 miljoen euro aan bankleningen en obligaties aflossen. In 2025 komt daar 238 miljoen euro bij. De liquiditeitspositie is ontoereikend. Vastned kan zich wel herfinancieren, maar dat zal veel duurder zijn. Vandaar het plan om vastgoed te verkopen.
Sinds de bekendmaking van de plannen zijn er enkele winkelpanden verkocht, maar het is wachten op een grote transactie. Ondertussen onderhandelt het bedrijf met de banken over de herfinanciering in 2024. Mocht er niets verkocht worden, dan zullen de rentelasten fors stijgen. Een opsteker is dat de vastgoedportefeuille nagenoeg geen leegstand kent en de huurgroei sterk blijft.
Vastned herhaalt de verwachting voor 2023 van een direct beleggingsresultaat in een bandbreedte van 1,95 tot 2,05 euro per aandeel. Dat is een vrijwel stabiele winst vergeleken met vorig jaar (2,05 euro). Het dividend zou ook stabiel blijven op 1,85 euro per aandeel, maar is op langere termijn niet houdbaar. Een ‘houden’-advies volstaat.
Wereldhave: onderwaardering blijft
Wereldhave vervolgt dit jaar de weg omhoog. In de eerste negen maanden zijn de nettohuurinkomsten met 10,2 procent gestegen naar 93,8 miljoen euro, vooral dankzij de hoge indexatie. De bezettingsgraad van de winkelcentra bleef stabiel op 95,9 procent. Sinds begin dit jaar is de leegstand in Nederland en België iets opgelopen, maar dat is tijdelijk. Wereldhave is nog druk bezig met de transformatie van verouderde winkelcentra tot full service centers met een betere huurdersmix. Voor het eerst sinds 2015 was er in de eerste jaarhelft sprake van een positieve herwaardering van 0,9 procent (19,4 miljoen euro).
Wereldhave houdt vast aan de doelstelling van een winstgroei per aandeel van gemiddeld 4,5 procent per jaar in de periode 2023-2027. Naast de twee Franse winkelcentra met een waarde van 179 miljoen wil Wereldhave op termijn ook de kantoren in België (102 miljoen euro) verkopen. Wat resteert, is een defensieve portefeuille ter waarde van 1,8 miljard euro van middelgrote winkelcentra in Nederland en België.
Ondanks de recent betere koersprestaties noteert het aandeel nog altijd 30 procent onder de intrinsieke waarde. Pas wanneer die korting terugloopt, overweegt Wereldhave een kapitaalverhoging om nieuwe aankopen te financieren. Een nieuwe poging om Wereldhave Belgium (65,9%) volledig in te lijven ligt ook voor de hand. Het aandeel blijft met een dividendrendement van 8 procent en een flinke korting op de intrinsieke waarde koopwaardig.
