Leasinvest Re heeft goede vooruitzichten voor 2013

Leasinvest Re sloot het boekjaar 2012 af met een groei van de huurinkomsten van 3,6%. Dit lijkt op het eerste zicht niet veel, maar als we weten dat na de eerste 6 maanden in 2012 de huurinkomsten 7,3% gedaald waren, dan is het volgens Gert De Mesure (Demes Invest)duidelijk dat in de tweede helft van 2012 een heel sterke prestatie neergezet werd.

Die sterke prestatie kon gerealiseerd worden door 2 belangrijke transacties die in september 2012 uitgevoerd werden. De eerste betrof de aankoop van het pas opgeleverde Rijksarchief Brugge voor 17,9 miljoen euro dat voor 25 jaar verhuurd is.

Een tweede aankoop had betrekking op vastgoedcertificaten op het Luxemburgs shopping center Kaufhof Schmiede voor 74,5 miljoen euro (rendement 6,4%).

De groei van de huurinkomsten met 3,6%, kon Leasinvest Re wel niet omzetten in een identieke groei van het bedrijfsresultaat, de toename bedroeg slechts 1,7%. Hogere kosten voor de uitbating van de bedrijvencentra lagen aan de basis hiervan.

De financiële resultaten daarentegen evolueerden heel gunstig voor de vastgoedbevak, want ondanks een toename van de schuld (door de belangrijke aankopen) daalden de financiële lasten.

Zo profiteerde ze van een financieringskost van slechts 3,04% tegenover 3,84% voordien door iets meer te gaan lenen op korte termijn en te profiteren van de lage rentestand.

Dat betere financiële resultaat resulteerde in een toename van het operationele uitkeerbare resultaat met 10,7%. Dit uitkeerbare resultaat vormt de basis voor de dividenduitkering (minimaal 80% hiervan moet als dividend betaald worden) en stelde de bevak in de mogelijkheid om het dividend te verhogen.

Dat deed het ook: het brutodividend werd met 6% verhoogd tot 4,40 euro, netto is dat 3,30 euro, een verhoging van slechts 0,7% ten gevolgde van de stijging van de roerende voorheffing van 21% naar 25%.

Doordat de acquisities van september 2012 in 2013 voor de 12 volle maanden zullen geconsolideerd worden, heeft Leasinvest Re al uitzicht op goede cijfers in 2013.

Zo verwacht De Mesure dat de huurinkomsten met 10,6% zullen stijgen, het bedrijfsresultaat zou zelfs met 14% kunnen stijgen door de iets lagere kosten voor de bedrijvencentra.

Het financiële resultaat daarentegen zal achteruitgaan door de hogere gemiddelde schuld, waardoor we schatten dat het uitkeerbare resultaat over 2013 met 5,6% zal stijgen.

Die groei laat opnieuw een toename van het dividend toe. Op basis van het geschat dividend over 2013 bedraagt het nettodividendrendement 4,6%, wat overeenkomt met het gemiddelde van de Belgische vastgoedbevaks.

Dit netto dividendrendement moet bekeken worden in een ruimer perspectief.

Zo ligt het risico van Leasinvest Re lager dan dat van diverse andere vastgoedbevaks, door een sterke focus op het Groothertogdom Luxemburg (53% van de portefeuille) en een continu dalend belang van Brusselse kantoren (slechts 16% van de portefeuille).

Er is wel een klein addertje onder het gras en dat is een mogelijke kapitaalverhoging, waar in de media al een paar keer werd over gespeculeerd.

Dergelijke operatie zou de koers tijdelijk onder druk kunnen zetten. De Mesure gaat er wel van uit dat de verwatering beperkt zal zijn omdat de kapitaalverhoging slechts doorgevoerd zal worden als bepaalde aankopen doorgang vinden.

Wat kan Gert De Mesure de geïnteresseerde belegger dan aanbevelen? Een klein pakketje kopen aan de huidige koersen en dan wachten op de eventuele kapitaalverhoging om met de voorkeurrechten in te tekenen op de nieuwe aandelen aan een lagere koers.