Hoe investeer je in een studentenkamer?

Een investering in studentenkamers is niet zonder risico. Waar moet u op letten?

“Investeren in een kot is bij uitstek de investering van de goede huisvader”, stelt Thibault Van Dieren, directeur van Eckelmans. “Je hebt een gegarandeerd rendement en betrouwbare en stipte huurders, aangezien die vaak hun ouders achter zich hebben staan. We beloven geen meerwaarde bij wederverkoop. Maar onze ervaring leert dat alle koten die in de afgelopen tien jaar verkocht zijn, een meerwaarde hebben opgebracht. We moeten daar wel bij zeggen dat die potentiële meerwaarden in de toekomst kleiner zullen zijn. Dat geldt trouwens ook voor de andere segmenten van de vastgoedmarkt.”

Huurprijzen

De huur kan variëren van 275 euro, voor een kot van 15 vierkante meter met keuken en gemeenschappelijke badkamer, tot 700 euro voor een gerenoveerde en gemeubelde studio van 40 vierkante meter. Bij nieuwbouw ligt de huurprijs veelal tussen 500 en 600 euro, exclusief lasten.

Investering

Je moet rekenen op 90.000 euro, exclusief kosten, voor een kot met één kamer in een van de recentste residenties in Louvain-la-Neuve en 125.000 euro voor een studio in het Brusselse project Erasmus Garden. Moet je meerdere koten kopen voor een goed rendement? Niet noodzakelijk. Gemiddeld kopen investeerders 1,8 studentenkamers.

We merken wel op dat in sommige gevallen een huurbeheersysteem bij de aankoop inbegrepen is. Dat kost gemiddeld 12 procent van de maandelijkse huur. Dat betekent dat je in de loop van het jaar bijna geen verplichtingen hebt. Je moet er wel rekening mee houden dat je het eigendom regelmatig moet renoveren, vanwege het intensieve gebruik ervan door de studenten.

Rendement

Het brutohuurrendement bereken je door het totaalbedrag van de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de prijs die je betaald hebt voor de aankoop van de studentenkamer, inclusief alle kosten zoals registratierechten en notariskosten. Als je de uitkomst daarvan vermenigvuldigt met honderd, krijg je een percentage. Bij een goed gerenoveerd eigendom kan het huurrendement oplopen tot een heel interessante 6 procent. Maar gemiddeld moet je uitgaan van 3 tot 4 procent netto. Bij een nieuwe studentenkamer mag je rekenen op een rendement van 4,5 procent, of 3,75 procent netto.

Maar het verhuren van een studentenkamer is niet zonder risico. Als de kamer niet verhuurd is tegen het begin van het academiejaar, zal je waarschijnlijk een jaar lang geen huur ontvangen. Dat gaat uiteraard ten koste van het rendement. Bij dat huurrendement moet je de eventuele meerwaarde optellen bij verkoop.

Fiscaal

Voor de fiscus valt een kot in de categorie van de verhuur van gemeubelde eigendommen. Gevolg: je moet 40 procent van de werkelijke huur aangeven. Dat bedrag wordt forfaitair verminderd met 50 procent, voor de kosten en het verslijten van de meubels. Het resterende bedrag wordt tegen 25 procent belast via de onroerende voorheffing. Kort samengevat, de uiteindelijke belasting op het roerende gedeelte bedraagt 5 procent van de werkelijke huur. Het onroerende gedeelte (60%) wordt belast op basis van het kadastraal inkomen van het verhuurde eigendom.