Gert De Mesure: “Banimmo: onderwaardering van 31%”

Banimmo heeft het in 2011 beter gedaan dan in 2010, met dank aan de verkoop van een viertal projecten voor een bedrag van 52 miljoen euro. Hierop werd een meerwaarde van 4,2 miljoen euro gerealiseerd, in 2010 bedroegen die meerwaarden slechts 0,25 miljoen euro.

Gert De Mesure: “Het businessmodel van Banimmo is ietwat complex. Het einddoel of output is wel eenvoudig: afgewerkte projecten verkopen aan de hoogste prijs. De input kan verschillende vormen aannemen: oude gebouwen die volledig gerenoveerd moeten worden, het bouwen op maat van gebouwen voor een eindklant, projecten die met enkele kleine ingrepen hogere huurprijzen kunnen opbrengen enzoverder. Een typische eigenschap van dit businessmodel is dat sommige projecten huuropbrengsten blijven genereren terwijl de renovatie loopt (renovatie per verdiep bijvoorbeeld) en dat sommige afgewerkte projecten in portefeuille blijven totdat een geschikte koper aan de juiste prijs gevonden wordt. De huuropbrengsten zijn dan ook relatief belangrijk, want ze leveren Banimmo de financiële middelen op om de bouwkosten, alsook de financiële kosten te financieren. De complexiteit van het businessmodel van Banimmo heeft ook te maken met de verschillende minderheidsparticipaties die ze bezit en met hun verschillende boekhoudkundige verwerking. Sommige projecten worden aan de geschatte marktwaarde geboekt, andere aan hun historische kostprijs en nog een derde groep aan de historische kostprijs minus een jaarlijkse afschrijving.”

Door de volatiliteit van de verkoop van projecten kan Banimmo niet op basis van ratio’s zoals de koers/winstverhouding gewaardeerd worden. Een schatting van de intrinsieke waarde is dus aangewezen. Om het beleggers makkelijker te maken, publiceert Banimmo nu zelf haar intrinsieke waarde. Deze bedroeg 14,50 euro eind 2011. Ten opzichte van de huidige koers houdt dit dus een discount van meer dan 30% in.

Gert De Mesure: “Die intrinsieke waarde is natuurlijk geen statisch gegeven. Zo zijn de vooruitzichten voor 2012 relatief goed. Enerzijds plant de groep om voor 80 miljoen euro projecten te verkopen (tegenover 52 miljoen euro in 2011) en zal de bezettingsgraad in 2 kantoorgebouwen met een hoge leegstand verbeteren, wat tot een hogere waardering van die gebouwen zal leiden. Op dit ogenblik lijkt het erop dat een grote verkoper de koers tijdelijk drukt. Eenmaal deze partij uitverkocht is, kan de koers eindelijk gaan herstellen. Meer informatie over vastgoedbeleggingen is te vinden op www.gertdemesure.be.”