De uitdagingen voor Belgisch vastgoed na 2014 en mogelijke rol van de fiscaliteit

Verschillende economische groeimotoren die de Belgische vastgoedmarkt in de jaren 2000 hebben ondersteund en een grote kloof hebben geslagen tussen de prijzen en de inkomens, zijn volgens de Economische Studiedienst van ING België sterk vertraagd.

Dat geldt zeker voor de leningscapaciteit. Die zou vanaf 2014 nog meer onder druk komen te staan door de rentestijging die er dat jaar waarschijnlijk zit aan te komen.

Het kapitaal dat consumenten zelf inbrengen is de jongste jaren en vooral in 2011 uitzonderlijk toegenomen. Mede door de impact van de veroudering zal ook deze groeimotor beginnen te sputteren.

Schaarste als gevolg van verminderde bouwactiviteit kan vastgoedmarkt stutten

De economische studiedienst van ING België heeft ook de mogelijke gevolgen bekeken van belangrijke fiscale wijzigingen op het vlak van vastgoed.

De conclusie is dat de prijzen hierdoor minder beïnvloed zullen worden dan door de rentestijging. Te strikte maatregelen zouden niettemin grotere prijsdalingen teweeg kunnen brengen.

Als de gevolgen van mogelijke fiscale wijzigingen worden gekoppeld aan de gevolgen van de rentestijging, dan komt de studiedienst uit op een mogelijke correctie van meer dan 15%. De prijzen zouden dan opnieuw hun recente peil bereiken.

De enige factor die de markt dan nog kan stutten wordt de schaarste als gevolg van de verminderde bouwactiviteit. Dat is ongetwijfeld deels te wijten aan de crisis, maar de bouwkosten zitten er misschien ook wel voor iets tussen.

Probleem op dit vlak is dat men moeilijk aan de bouwkosten kan raken zonder dat dit een stijging teweegbrengt van de vraag naar bouwgrond en dus ook van de prijzen voor bouwgrond (bouwgrond wordt alsmaar schaarser), terwijl de nieuwbouw in het algemeen nog steeds even toegankelijk blijft.

Bovendien hebben de nieuwe bouwnormen een stijgend effect op de prijzen. Als het aantal woningen dan al minder sterk groeit, dan zou dit ook het risico op een belangrijke correctie op lange termijn verkleinen. Voor de komende jaren moet met een dergelijk risico echter rekening worden gehouden.