Belgische vastgoedmarkt met 5 tot 10% overgewaardeerd?

De sterke prijsstijging van vastgoed ging in België niet gepaard met een excessieve bouwwoede, zoals dat in Spanje en Ierland het geval was. Vanaf eind 2008 deelde de bouwsector in de klappen van de financiële crisis. Na een kortstondig herstel is het bouwklimaat volgens KBC sinds de lente van 2012 door de opflakkering van de crisis opnieuw opmerkelijk verslechterd.

Naargelang de gekozen benadering wijzen waarderingsmaatstaven voor de Belgische vastgoedmarkt op een overwaardering in het laatste kwartaal van 2011 tussen minder dan 10% en meer dan 60%. Dit verschil alleen al geeft de grote mate van onzekerheid aan waarmee de maatstaven van waardering moeten worden geïnterpreteerd.

De hoogste overwaardering wordt bekomen met de traditionele price-to-income en price-to-rent ratio’s. Die kennen echter belangrijke tekortkomingen. Meer betrouwbare en omvattende benaderingen (interest-adjusted affordability en regressieanalyse) komen op een overwaardering van 5 à 15% eind 2011.

Gemiddelde looptijd woonkredieten wordt langer

De vastgoedhausse viel samen met een verdrievoudiging van de productie van hypothecaire leningen. Die groei werd gedreven door fiscale stimuli, de rentedaling en de afnemende betaalbaarheid van vastgoed, die ervoor zorgde dat steeds meer vastgoedtransacties gepaard gingen met een lening.

Tot 2005 hebben de stijgende vastgoedprijzen ook het gemiddeld geleend bedrag de hoogte ingejaagd. Sindsdien is de eigen inbreng in de gemiddelde financiering toegenomen. Hierin speelde de EBA een rol en meer recent de financiële crisis, die de omzetting van financiële activa in vastgoed (vooral nieuwbouw) in de hand werkt.

Gezinnen beschouwen vastgoed immers nog altijd een „veilige belegging?. De toename van de eigen inbreng wordt ook in de hand gewerkt door het grote financiële gezinsvermogen in België.

De inzet daarvan op de vastgoedmarkt drijft de prijsstijging op en bemoeilijkt de betaalbaarheid voor wie vastgoed uit inkomen en schuld moet financieren.

Dat verklaart volgens KBC waarom ondanks de daling van de macro-economische loan-to-value (LTV) het aandeel van leningen met een hoge LTV (>80%) stabiel blijft rond 40% en waarom ondanks de trendmatige rentedaling de gemiddelde looptijd van de hypotheekleningen langer wordt.