Lezersvraag: Wat zijn de kansen van Vastned Retail Belgium?

Ik overweeg aandelen te kopen van Vastned Retail Belgium, voor het hoge dividend. Is dat een goed idee?

Vastned Retail Belgium is een van de vijf gereglementeerde vastgoedvennootschappen of gvv’s op Euronext Brussel, die gespecialiseerd zijn in commercieel vastgoed. Het bedrijf noteert sinds 2002 op Euronext Brussel en is met een beurskapitalisatie van 125 miljoen euro na QRF de kleinste speler in dat segment. 65,4 procent van de aandelen is in handen van het Nederlandse moederbedrijf Vastned Retail.

Commercieel vastgoed staat al jaren onder druk door de opmars van e-commerce. Illustratief daarvoor is het feit dat de 26 verhuurtransacties die Vastned Retail Belgium in 2019 afsloot (23% van de portefeuille), resulteerden in een daling van de huurinkomsten met 13 procent in vergelijking met de vorige huurbedragen. Vastned Retail probeert zich strategisch in te dekken door in hoofdzaak te mikken op toplocaties in vier belangrijke steden: Brussel, Antwerpen, Gent en Brugge. Vorig jaar leverden de grootste tien klanten 52 procent van de 19,81 miljoen euro huurinkomsten. De grootste twee klanten zijn H&M (18,6%) en Inditex (bekend van onder meer Zara; 8,4%). 62 procent van de omzet kwam van kleding- of schoenenwinkels.

Het epra-resultaat (netto-resultaat zonder de variatie in de portefeuillewaarde) wordt jaarlijks volledig uitgekeerd als dividend. Dat leverde de voorbije zes jaar een gemiddeld brutodividend van 2,68 euro per aandeel op. In het boekjaar 2019 was er een record van 2,9 euro per aandeel (netto 2,03 euro).

De coronapandemie heeft de negatieve trend in het commercieel vastgoed de voorbije maanden versneld. In het halfjaarrapport waarschuwt het management voor een verhoogd risico op leegstand door een (stevige) toename van het aantal faillissementen. Dat zou de verhuurtarieven en de rendementen onder druk zetten.

Het epra-resultaat viel in de eerste jaarhelft met 1,8 miljoen euro terug, tot 5,5 miljoen euro, of 1,05 euro per aandeel (van 1,45 euro). Er werd voor 0,7 miljoen euro huurgelden kwijtgescholden en een bijkomende provisie aangelegd voor 0,6 miljoen. De portefeuillewaarde zakte met 3,9 procent, naar 346,6 miljoen euro. De intrinsieke waarde daalde van 49,7 euro per aandeel op 30 juni 2019 naar 46,2 euro. De traditioneel hoge bezettingsgraad daalde van 98,8 procent eind 2019 naar 97,5 procent (95,8% op 31 maart). Het management verwacht voor 2020 een epra-resultaat van 2,3 à 2,4 euro per aandeel. Dat geeft een aantrekkelijk nettorendement van 6,5 procent. Een verdere daling van het rendement en de intrinsieke waarde lijkt in de komende periode erg waarschijnlijk. De schuldgraad blijft met 31,6 procent ruim onder het wettelijke maximum van 65 procent. Het aandeel heeft een structurele vastgoedtrend tegen, maar is wel historisch goedkoop, tegen 0,54 keer de intrinsieke waarde. Het aandeel is extreem gevoelig voor de evolutie van de coronapandemie. We zouden afwachten, wegens het onzekere najaar (rating 2A, houden).