Atenor zal zijn groei in de toekomst niet meer in België zoeken, maar in Centraal-Europa. Vanaf dit jaar wil de leider op de Belgische vastgoedmarkt driekwart van zijn inkomsten daar realiseren, meldt CEO Stéphan Sonneville.
” Ik ben blij dat ik het eindelijk over mijn activiteiten in Centraal-Europa kan hebben. In ons milieu bekijken ze me altijd met een zeker dedain als ik daarover begin. Ze moesten eens weten wat voor zaken we daar doen”, steekt Stéphan Sonneville van wal in een zonovergoten domein Nysdam, een groene oase op een steenworp van het kasteel van Terhulpen, waar Atenor al vijftien jaar gevestigd is.
De buitenlandse avonturen begonnen voor Atenor aan het einde van de jaren negentig in Luxemburg. “Bijna alle Belgische promotoren hadden zich daar gevestigd vanwege de interessante marges en de hoge groeicijfers. Atenor is hen gewoon gevolgd”, verklaart Sonneville. “In 2007 gebeurde iets gelijkaardigs. Promotoren als Ghelamco en Goudic baanden de weg naar Centraal-Europa. Wij zijn daarin meegegaan. Als je in die tijd niet naar Centraal-Europa ging, liet je een buitenkans liggen. Twee jaar later, in 2009, kwam de ware ommekeer in onze strategie. De plaatselijke markt raakte in het slop. De raad van bestuur vond dat we ons moesten terugtrekken uit Centraal-Europa. De belangrijkste Belgische promotoren krabbelden terug. China, Brazilië en India waren opeens de nieuwe opkomende markten. Ik geloofde daar niet in. We zijn nagenoeg de enigen die zijn gebleven.”
Waarom bent u tegen de stroom opgeroeid?
STéPHAN SONNEVILLE. “Ik voelde dat er iets aan het gebeuren was. De mensen hebben hard gewerkt om zich te ontwikkelen en de regio er weer bovenop te helpen. De werkloosheid is teruggedrongen, begrotingen zijn in evenwicht gebracht en vakbondsbewegingen zijn gereglementeerd. Met als resultaat dat er opnieuw groei is. Sinds 2011 keren bovendien de multinationals terug en we zien het begin van een binnenlandse vraag naar residentieel vastgoed. Boedapest komt in de buurt van volledige tewerkstelling en in bijvoorbeeld Warschau is er maar 2,5 procent werkloosheid. In Brussel is dat 20 procent.”
Wat betekent dat concreet?
SONNEVILLE. “Een groei van 2,5 tot 3 procent, terwijl dat in België aan 1,2 procent is. Die hausse zal in de toekomst nog sterker doorzetten. De promotoren beginnen almaar meer te bouwen en de investeerders keren terug. Ik haal in Boedapest, waar ik geregeld in de prijzen val, een huurrendement van 7 procent op een kantoorgebouw. Met bovendien een gegarandeerd huurcontract voor vijf jaar van de moedermaatschappij van General Electric. Als Atenor in België een obligatielening uitschrijft, moeten we daar 3 procent op betalen. De Belgische financiële markten zijn nog altijd bevooroordeeld. Ze begrijpen niet wat in die landen aan het gebeuren is. Maar goed, de omstandigheden zijn er dus heel gunstig. De residentiële markt zal er trouwens binnenkort weer aantrekken, net als die van de winkelcentra.”
Voornamelijk in Hongarije en Roemenië?
SONNEVILLE. “Nee, overal. In Polen, Tsjechië, Slowakije, Hongarije en Roemenië. En we zien het begin van een heropleving in Bulgarije, Servië, Kroatië en Slovenië.”
Hoe was het om in die nieuwe omstandigheden aan de slag te gaan in die landen?
SONNEVILLE. “In Hongarije en Roemenië zijn we sinds 2011 uitgegroeid van een volger tot de Belgische leider. Ik had daarvoor contact opgenomen met de Belgische banken die gewoonlijk de obligatieleningen van Atenor plaatsen. Ik heb ze duidelijk gemaakt dat ik de fondsen zodanig zou investeren dat ik een gegarandeerd rendement van 6 procent zou halen uit mijn huren in Roemenië in plaats van de gebruikelijke 3 procent die je in België krijgt. Wel, geen enkele bank is me daarin gevolgd. Ik heb dus mijn eigen boontjes moeten doppen. Dat is jammer voor de banken, want de mogelijkheden zijn groot in Centraal-Europa. Er is nog veel werk aan de winkel om de mensen over die landen voor te lichten. Zolang dat niet gebeurd is, kun je daar degelijke marges halen. En dat is wat ik doe. Zo simpel is dat. De mensen hebben geen flauw benul van wat we daar allemaal realiseren. Het is nochtans indrukwekkend.”
Welke strategie hebt u nu uitgestippeld voor Centraal-Europa?
SONNEVILLE. “Ik laat Brussel niet vallen, maar ik wil het geld dat ik verdien, wel herinvesteren in plaatsen met een toekomst. Dat is geen opportunisme, dat is gewoon pragmatisme.”
Dat betekent dat uw portefeuille er in de toekomst heel anders zal uitzien?
SONNEVILLE. “Ja. België is nog altijd goed voor de helft van onze lopende ontwikkelingsprojecten, goed voor meer dan 300.000 vierkante meter. Maar als je naar de nettoresultaten kijkt, ziet het plaatje er helemaal anders uit. In 2015 realiseerden we 48 procent van ons nettoresultaat in Brussel en 10 procent in Centraal-Europa. In 2016 leverde Centraal-Europa al 49 procent. Dat zal in 2017 oplopen tot 75 procent. Ik laat Brussel niet links liggen, maar voor Atenor zijn daar nu te veel belemmeringen om een optimaal groeitempo te halen. We bouwen onze activiteiten in België niet af, onze activiteiten in het buitenland nemen wel toe. Ik wil niet de indruk wekken dat Atenor België verlaat, ik zeg alleen maar dat Brussel kansen laat liggen. Ik betreur dat, maar ik kan de groei van mijn onderneming niet laten afremmen door de institutionele complexiteit van Brussel.”
Over welke belemmeringen hebt u het?
SONNEVILLE. “We wachten nu bijvoorbeeld al acht jaar op een vergunning voor het project Victor, bij het Zuidstation. Het is nochtans een van de mooiste braakliggende terreinen van Brussel. Voor de UP-site hebben we vijf jaar moeten wachten. In Boedapest heb je je vergunning in zes maanden, in Boekarest duurt het maximaal een jaar. En dat voor dossiers die ingewikkelder zijn door erfgoedverplichtingen. Bovendien is het proces daar volledig transparant. Nochtans hebben die twee landen ook een Bijzonder Bestemmingsplan. Tegenwoordig stort iedereen in België zich op dezelfde producten en op dezelfde plaatsen. Dat betekent dat de zaken almaar minder rendabel worden. Men maakt me voortdurend het hof in de hoop dat ik zal investeren in gebouwen aan de Wetstraat. Maar voor mijn activiteiten in Hongarije en Roemenië voel ik een zeker misprijzen.”
In het begin ontwikkelde u alleen kantoorgebouwen. Staat nu ook residentieel vastgoed op het programma?
SONNEVILLE. “Ja. Nu er langzaam maar zeker vraag naar ontstaat in Centraal-Europa, bekijken we de mogelijkheid projecten met appartementsgebouwen te ontwikkelen. Dat idee zou in 2018 vaste vorm moeten krijgen.”
Zullen Belgische particulieren daarin kunnen investeren?
SONNEVILLE. “Dat is zelfs niet gelukt met onze kantoorproducten, die toch veel eenvoudiger en transparanter waren, met een gewaarborgde verbintenis van Atenor. De banken wilden ze niet voorstellen aan hun klanten. Ik betwijfel dus dat particulieren in het residentiële segment zullen kunnen investeren. Atenor zal dat residentiële vastgoed niet in portefeuille houden, maar direct verkopen. We willen luxeprojecten ontwikkelen in Boekarest. Vijftig tot honderd woningen, die 3000 euro per vierkante meter kosten. Ik zal geen moeite doen om die in België te verkopen, gezien de forse lokale vraag en het geringe Belgische vertrouwen in die markt.”
Is er een sleutel om succesvol in Centraal-Europa te investeren?
SONNEVILLE. “Almaar meer kleine promotoren wagen het erop, maar het is niet gemakkelijk. Je moet ter plekke filialen hebben en deskundige ploegen die alles opvolgen. Dat is van essentieel belang als je daar wilt slagen, maar dat vergt wel tijd.”
Als je het puur financieel bekijkt, welk belang heeft Atenor er dan nog bij in Brussel te investeren?
SONNEVILLE. “Het project UP-site is enorm rendabel geweest. En Trebel ook. Vorig jaar heb ik tientallen miljoenen geïnvesteerd in het project Realex. Ik heb grote risico’s genomen. Dat betekent dat ik in de toekomst van Brussel geloof. Zonder de Europese instellingen wordt Brussel als kantoormarkt van de kaart geveegd. De bezettingsgraad van de kantoren wordt simpelweg op peil gehouden door de ambassades en instellingen die met Europa te maken hebben. Op die markt speelt zich telkens hetzelfde scenario af: ze verruilen de verouderende gebouwen voor nieuwbouw. Atenor werkt al jaren op die manier. Het probleem is dat er niemand bij komt op de markt. Zodra alle gebouwen gerenoveerd of heropgebouwd zijn, is het afgelopen. Europa zal zijn bezettingsgraad niet verhogen en er zullen ook geen bedrijven komen.”
Wat zijn de toekomstvooruitzichten voor Brussel?
SONNEVILLE. “Brussel is uitzonderlijk goed gelegen. Rond het Noordstation moet de mengeling van functies beter en de buurt rond het Zuidstation moet voort ontwikkeld worden. De historische buurt rond het Centraal Station is goed opgeknapt. De Europese wijk heeft echter een opwaardering nodig. Je moet daarin investeren, anders zal de economische weerslag enorm zijn. Atenor investeert om drie redenen in Brussel: Vlaamse investeerders zijn bereid zich daar te vestigen, het verouderde gebouwenbestand moet worden gerenoveerd en je hebt er de Europese kantooropname. De waarde van Atenor is in twaalf jaar verviervoudigd. Als ik dat tempo wil volhouden, kan ik geen genoegen nemen met Brussel alleen. Brussel biedt niet langer voldoende groeimogelijkheden voor een onderneming als de onze die moet opboksen tegen een internationale concurrentie. Ik investeer in Europa omdat ik daar enorm in geloof.”
Xavier Attout
“Brussel biedt niet langer voldoende groeimogelijkheden voor een onderneming die moet opboksen tegen een internationale concurrentie”
“In 2017 haalt Atenor 75 procent van zijn inkomsten uit Roemenië en Hongarije”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier