Wolken boven de woningmarkt

De woningmarkt blijft stabiel dit jaar. Een strakkere acceptatiepolitiek voor hypothecaire kredieten en een wijzigende fiscaliteit kunnen echter een negatief effect hebben op de prijzen.

De eerste zes maanden van 2016 bleven de prijzen van de Belgische woningen stabiel, zo blijkt uit cijfers van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN). De mediaanprijs van een appartement in België steeg in de eerste helft van 2016 met 1 procent naar 177.000 euro. In Vlaanderen bleef hij stabiel op 180.000 euro. De woningprijs steeg met 2 procent naar 210.000 euro. In Vlaanderen ging die mediaanprijs met 1 procent omhoog, naar 237.500 euro.

In het tweede kwartaal steeg het aantal transacties op jaarbasis met 14 procent, een procent meer dan het kwartaal daarvoor. “De prijs blijft stabiel, maar het aantal transacties neemt toe”, aldus Julien Manceaux, senior economist van ING België. “In het tweede kwartaal zijn voor 1,3 miljard euro hypothecaire leningen afgesloten. Dat bedrag neemt trouwens gestaag toe. Er zit dynamiek in de vastgoedmarkt.”

Dat zijn geruststellende gegevens, signaleert Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven. “Vraag en aanbod vinden elkaar vlot in een realistisch prijskader. Het woningbezit bereikt zo een optimaal niveau. Oudere koppels vinden bijvoorbeeld sneller kopers bij gezinnen, die hun op dat moment te kleine woningen zelf ook vlot van de hand kunnen doen. Voor elk wat wils, dat stemt een econoom tevreden.”

“In tegenstelling tot Groot-Brittannië en Nederland zijn de prijzen van de woningen niet aan schokken onderhevig. De markt vangt met een enorme veerkracht demografische en economische evoluties op”, weet KFBN-woordvoerder Bart van Opstal.

Wallonië slabakt

Van Opstal wijst op regionale verschillen. “De prijsevolutie is bijna gelijk in de gewesten. Maar in Vlaanderen waren er in het tweede kwartaal van 23 procent meer transacties ten opzichte van 2015, in Brussel 16 procent, terwijl Wallonië een daling van 2 procent kende”, merkt hij op. “Die evolutie ligt in de lijn van het eerste kwartaal. Blijkbaar lijdt de Waalse markt nog onder de vermindering van de woonbonus, terwijl Vlaanderen die ingreep al deels heeft verteerd. Dat toont aan hoe belangrijk fiscaliteit is in de opbouw van de vastgoedprijzen.”

Buyst voorspelt daarom: “De federale regering wil de vennootschapsbelasting verlagen en zal dat moeten compenseren. Dan komt al snel de belasting op vastgoed in het vizier. Op zich is een hogere belasting van de huurinkomsten een mogelijkheid, want die is nog vrij laag in vergelijking met andere inkomsten. Maar het zou niet correct zijn zonder meer de belasting op het kadastraal inkomen te verhogen. Dat KI moet dringend worden aangepast aan de realiteit. De laatste waardering van de fictieve huurinkomsten dateert van 1975. Winkelstraten van toen zijn intussen soms achtergestelde buurten geworden en plattelandsdorpen met een laag KI werden villagemeentes. Een investering in de federale overheidsdienst Financiën om een nieuwe waardering door te voeren, zal dus niet alleen belastinggeld opbrengen, maar ook sociaal rechtvaardig zijn. Het zal wel een effect hebben op de externe investeringen in vastgoed. De verhuurmarkt – vandaag een vluchtheuvel voor beleggingen – zou aan aantrekkingskracht kunnen verliezen, wat een negatief effect kan hebben op de prijzen.”

Lichte afkoeling

Ook Manceaux (ING) voorspelt een lichte afkoeling. “Tot nog toe heeft de dalende rente de afkalving van de woonbonus en de verwachte prijsdaling volledig getemperd”, weet hij. “Maar dat effect wordt kleiner omdat de rentedaling minder scherp wordt. Zeker Brussel en Wallonië voelen de verlaagde woonbonus. Bovendien tempert de strenge kredietpolitiek van de banken in heel het land de prijzen. Ik verwacht daarom dat de reële woningprijzen dit en volgend jaar kunnen dalen.”

John Romain van Immotheker wijst erop dat BNP Paribas Fortis van niet-klanten eist dat ze zelf 20 procent van de koopsom op tafel leggen. “Tel daar de kosten bij en je komt aan een derde van de kostprijs voor een nieuwe woning”, rekent hij. “Ook de Nationale Bank dringt aan op een strengere kredietpolitiek. Bovendien is een nieuwe wet op het hypothecair krediet in de maak, die die politiek bijstuurt. Voeg dat samen met de almaar kortere leentermijnen – een gevolg van de lage rente – en een negatieve fiscaliteit, die al een zachte landing in gang heeft gezet. Zo ontstaat stilaan een ongezonde mix die de prijzen onder druk zet. Ik maak me zorgen. Er hangen wolken boven de woningmarkt.”

Johan Van Gompel, econoom van KBC, was er tot een half jaar geleden van overtuigd dat de prijzen redelijk stabiel zouden blijven. Na de publicatie van het Financial Stability Report van de Nationale Bank, midden juni, is hij minder categoriek. Volgens de NBB stegen de prijzen van bestaande woningen in 2015 met 4 procent en is de woningmarkt 8 tot 10 procent overgewaardeerd. “Bij gebrek aan officiële cijfers over de prijs van de woningen, is het moeilijk precieze vaststellingen te doen, maar het ziet ernaar uit dat de prijzen onder druk staan”, klinkt het.

De gecorrigeerde cijfers van de federale overheidsdienst Economie gaven voor het eerste kwartaal van 2016 voor de bestaande woningen op jaarbasis een prijsstijging aan van 2,5 procent (0,6 % in 2015). Inclusief nieuwbouw bedroeg de stijging 3,5 procent (1,5 % in 2016). “Misschien waarschuwt de Nationale Bank niet geheel onterecht voor oververhitting”, klinkt het bij Van Gompel.

Van een zeepbel is evenwel geen sprake. “Een overwaardering van 10 procent is niet excessief. De Nationale Bank geeft aan dat ze eventueel maatregelen zal nemen om de druk weg te nemen, bijvoorbeeld door de banken te verplichten van hun klanten meer eigen middelen te eisen bij de verwerving van een woning. Maar de NBB zal niet willen dat de economie aangetast wordt doordat zij de woningmarkt onder druk zet. Een correctie zal dus gebeuren via een zachte landing.”

Druk op laagste segment

Van Gompel is er ook gerust in omdat door de gezinsverdunning en de vluchtelingen de vraag naar woningen toeneemt. “Zij kopen weliswaar geen huizen, maar zetten wel druk op het onderste segment van de markt. Ik verwacht de volgende vijf jaar een gestage stijging van de woningprijzen van zo’n 1,5 procent, het niveau van de inflatie.”

Philippe Janssens van het vastgoedstudiebureau Stadim stelt vast dat in dat segment een strijd voor de betaalbare woning woedt. “De markt van de woningen tot 200.000 euro staat sterk onder druk”, weet hij. “Dat bedrag is voor vele kopers het maximum.”

Goedkope woningen blijven in trek, omdat een huurprijs van 500 tot 600 euro nog altijd meer is dan de afbetaling van een lening voor een woning tot 200.000 euro. “Mede daarom heeft een massa beleggers zich op die markt gestort”, aldus Janssens. “Voor hen is de woning een financieel product. Met vastgoed-technische aspecten houden ze minder rekening. Promotoren spelen perfect op die tendens in met zogenaamd compacte producten. De markt van kleinere appartementen kent een ware hausse en de grondprijzen rijzen zelfs ver van het stadscentrum de pan uit. Om winst te kunnen maken, bouwen promotoren steeds kleiner. Antwerpen en Brussel worden overspoeld met konijnenkoten die niet onbeperkt mee blijven gaan, omdat de kwaliteit ondermaats is. Zodra de bewoners ervan wat meer verdienen, verhuizen ze naar een leefbare buurt buiten de stad. En samen met hen verdwijnen de hogere belastingen. Ondertussen gaan bestaande woningen tegen de vlakte om plaats te maken voor appartementsblokken.”