VT-Invest ontwikkelt voorzichtig vastgoed aan de kust: ‘We bouwen niet op risico’

Dirk Van Tornhaut positioneert VT-Invest vanuit Aalter in de top van de vastgoedontwikkelaars van de linkeroever van de Schelde tot de kust. Dat gebeurt rond een kern van sterke aannemingsbedrijven. Tegen zijn zin dook hij vorig jaar op in het lijstje van de rijkste Belgen.

Vorig jaar haalde de Aalterse woningbouw- en vastgoedgroep VT-Invest 125 miljoen euro omzet. Dat is een verdubbeling in drie jaar. De stijging is vooral een gevolg van de integratie van de failliete industriebouwer Van de Walle, ook van Aalter. “Groei is minder van belang”, poneert gedelegeerd bestuurder Dirk Van Tornhaut nochtans. “Correcte marges en operationele efficiëntie wel.” Toch zit groeien in zijn genen.

Dirk Van Tornhaut nam in 1992 het bouwbedrijf van zijn vader en zijn oom over met zijn zus Rita, die nu de CFO is. “Vader wilde de lokale aannemer zijn voor de dokters en de kerkfabrieken”, zegt de aandeelhouder van Club Brugge (zie kader Club Brugge). “Hij was meer een ambachtsman dan een zakenman. De kwaliteit van het werk hebben we behouden. Mijn visie was de omzet van het bedrijf op te krikken, ook met nieuwe activiteiten.”

Zijn visie werd realiteit. Nadat Algemene Ondernemingen Van Tornhaut in 2004 de kaap van 15 miljoen euro omzet had overschreden, volgden overnames. Eerst was er V-Systems in 2006 (stutwerken voor bouwputten). Sectorgenoot Stabil werd overgenomen in 2007. Het ontwerpt en bouwt complexe stutgevels. In 2011 volgde een 50 procentparticipatie in een koepelholding boven het Ingelmunsterse sloop- en verwerkingsbedrijf Monseré, Movatrans en de recyclagetak Movarec. Ook Cobatim, een producent van prefabbeton in Komen, werd overgenomen in 2011.

In 2014 volgde de industriebouwer Van de Walle. Dat bedrijf ging over de kop na de mislukking van een groot vastgoedproject bij een dochterbedrijf. Met de overname van de sectorgenoot Cuylaerts uit het Kempense Lille vorig jaar wilde Van Tornhaut de regionale spreiding in die niche garanderen. “Zonder die overname was het door het mobiliteitsprobleem moeilijk industriële klanten te bedienen aan de andere kant van de Schelde”, redeneert hij. “We sluiten niet uit dat we daar ook een residentiële aannemer overnemen, maar voorlopig is er genoeg werk in Oost- en West-Vlaanderen.” Deze week wordt de overname van het staalverwerkingsbedrijf Agos in Olsene officieel. Ook Stabil zal er zich vestigen.

Van Tornhaut heeft een omzet van 43,1 miljoen euro in residentiële appartementsblokken en openbare werken. “We willen niet per se sterk groeien, want anders wordt het onbeheersbaar”, aldus Van Tornhaut.

Ondanks de overnames heeft VT-Invest een vrij stevige balans, met 26,9 miljoen euro eigen vermogen, tegenover 50,2 miljoen schulden (2017). “Onze overnames worden hoofdzakelijk met eigen vermogen gefinancierd. Elke euro winst gaat terug naar het bedrijf.” Er werd een oorlogskas van 26,8 miljoen gereserveerde winsten opgebouwd. In 2017 haalde VT-Invest een ebitda van 10,6 procent.

Aparte ontwikkelingspoot

Vorig jaar werd de ontwikkelingstak van VT-Invest ondergebracht in het bedrijf Volus. “Het ontwikkelingsrisico mag niet wegen op de bouwactiviteit”, verantwoordt Van Tornhaut. “Ook willen we het rendement van de projecten zuiver houden. De standaard is een return on investment van 20 procent. Het zit in het bloed van de aannemer om de bouw aan te zwengelen met iets minder rendabele projecten. Dat is niet de bedoeling. Elk maakt zijn eigen rekening.”

Meestal geeft Volus een opdracht aan VT-Invest, maar dat hoeft niet. Dirk Van Tornhaut: “Projecten waar enkel alleenstaande woningen bij betrokken zijn, doen we in principe niet. Verkavelen is niet onze stiel.” Van Tornhaut bouwt ook veel voor externe promotoren, zoals Immobel, Immo Danneels en Groep Caenen.

Volus plant in Oost- en West-Vlaanderen 1200 appartementen. In Tielt onderhandelt VT-Invest met de stad om het oude college uit te bouwen tot een nieuwe wijk. In Lokeren wordt met de stad een complex met 125 eenheden opgetrokken op een industriële site.

Bijna de helft van de ontwikkeling gebeurt aan de kust. In Nieuwpoort wordt de laatste fase van 220 appartementen in het Storms Harbour-project uitgevoerd (zie kader Drama). The One in Blankenberge telt 91 appartementen. Het Knokse Heulebrug biedt 176 appartementen aan. Dat is een publiek-private samenwerking, waarbij het stadsbestuur de grond inbrengt. VT-Invest bouwt 34 woningen voor een door de stad geselecteerd publiek. Door ze tegen een sterk verlaagde prijs aan te bieden, stimuleert de stad dat ook de lokale bevolking een eigen woning kan verwerven.

Volus is voorzichtig. “We bouwen niet op risico”, stelt Van Tornhaut. De groep heeft amper 10,5 miljoen bankschulden, bijzonder weinig voor een promotor met een portfolio van 250 miljoen euro. “Niet alle verplichtingen blijken uit de balans”, erkent Van Tornhaut. “De eigen middelen, de voorschotten en de bancaire middelen moeten voldoende zijn om het hele project te financieren, voor we met de bouw starten. Als de verkoop op 90 procent blijft steken, krijg je problemen. In dat geval neemt de bank het over of moet je tegen een lagere prijs verkopen. We spreiden het risico van onze projecten ook in de tijd en de ruimte: over de volgende vijftien jaar en op locaties waar de verkoop zeker zou moeten zijn. Er is nog altijd een te klein aanbod aan grote, deftige appartementen op een toplocatie in Knokke”, klinkt het. “De prijs moet wel aanvaardbaar zijn: 5000 tot 10.000 euro per vierkante meter is de norm in Het Zoute.”

Standbeeld in Oostende

Er is een overaanbod in Oostende, meent de promotor-aannemer. Daar waren de promotoren Xavier Degroote, Bart Versluys en Franklin Sleuyter de voorbije jaren heel actief. Die laatste kwam in de problemen. Van Tornhaut: “Wie in Oostende op een mooie locatie ontwikkelt, zoals in het centrum of aan de zeedijk, kan eventuele tegenslagen opvangen. Maar er worden ook megalomane torens opgetrokken op plaatsen verder van het centrum, die moeilijk bereikbaar zijn. Ik heb de indruk dat bij de promotoren in Oostende niet de euro’s primeren, maar de ego’s. Let wel: Oostende vaart er wel bij. De stad kende een architectonische revival. Het trio verdient een standbeeld.”

Vorig jaar doken Dirk en Rita Van Tornhaut voor het eerst op in Ludwig Verduyns lijst van 500 rijkste Belgen, met een vermogen van 26 miljoen euro. Van Tornhaut reageert ietwat gegeneerd: “Het is wat het is. Ik verkoop er geen show rond. Er is al genoeg show in het vastgoed.”