De Brusselse kantorenmarkt presteerde in 2011 opnieuw ondermaats.
De makelaars vluchten naar andere markten en segmenten. Kantooreigenaars mikken dan weer op renovatie en reconversie om hun panden voor de leegstand te behoeden.
De vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) begon in december zijn jaaroverzicht van de vastgoedmarkt niet langer met de kantorenmarkt. De andere segmenten, het winkelvastgoed en de logistieke markt, kregen voorrang. Een teken aan de wand.
Is de kantoormarkt dan een randverschijnsel geworden? Voor Gaëtan Clermont, de CEO van concurrent CBRE, is het vooral een strategische kwestie. “We staan voor een historische ommekeer op de vastgoedmarkt”, stelt hij. Hij verwijst onder meer naar de drastische en onomkeerbare afname van de ingenomen kantoorruimte, de concentratie van het gebouwenpark en de regionalisering. En hij is niet optimistisch: “De crisis daarentegen treft zowel de staten als de banken. Ze zal lang duren en lang nazinderen. Daarom moeten we mikken op geografische en sectorale diversificatie.”
Historisch lage opname
Op de Brusselse kantoormarkt bereikte de take-up zijn laagste relatieve peil (vraag/aanbod) sinds mensenheugenis: amper 300.000 m²; het gemiddelde over vijf jaar bedraagt 510.000 m². Vooral de bedrijven lieten het afweten.
Het lage volume opleveringen in 2011 en de povere vooruitzichten voor ontwikkelingen in 2012 en 2013 zijn voornamelijk te wijten aan het gebrek aan financieringsmogelijkheden voor speculatieve projecten. Volgens JLL vertaalt zich dat in een daling van de beschikbaarheid in het zogenaamde central business district (van 7,3 tot 6,8 procent).
CBRE spreekt van een gemiddelde daling met 30 procent voor de gemiddelde huurbedragen. Na maanden van wollig taalgebruik over de gevolgen van het overaanbod in de hoofdstad, geeft CBRE daarmee blijk van een lovenswaardige transparantie. Die openheid staat in schril contrast tot de boodschap van eeuwige concurrent JLL. Die houdt het nog altijd bij de nominale waarden en huurprijzen die op jaarbasis slechts licht gedaald zijn in de Leopoldwijk (-3,2 procent tot 300 euro/m²/jaar) en het Noordkwartier (-4,9 procent tot 195 euro/m²/jaar). In de andere wijken zouden ze stabiel gebleven zijn.
Enkel de gebouwen met een ruimschoots duurzaam EPB-certificaat lijken op termijn goed in de markt te liggen. De vastgoedbevaks hebben die economisch en wettelijk dwingende tendens al snel erkend. Befimmo legt de laatste hand aan een omvangrijk opfrissingsplan in overeenstemming met de EPB-normen voor de Fedimmo-portefeuille die het eind 2006 heeft overgenomen.
Ph.C.
