Vijf investeringsadviezen voor wie een tweede verblijf wil kopen

La dolce vita in Italië, het zonnige Spanje, het nabije Frankrijk of het betaalbare Portugal? De beslissing waar men een tweede verblijf koopt, wordt nog veelal in een opwelling genomen. Enkele tips voor wie wil investeren in een buitenverblijf onder de zon.

Wie heeft nooit eens gedroomd van een tweede woning in het buitenland, een vredige plek waar je je kunt herbronnen en de dagelijkse drukte voor een tijdje vergeten? Zo’n 170.000 Belgen maken die droom waar, volgens het bureau WES Research & Strategy. De populairste bestemmingen zijn Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal en Turkije. In 2000 hadden amper 95.000 Belgen een appartement of een villa in het buitenland.

De droom wordt dus almaar minder ongrijpbaar. En er is bovendien voor elk wat wils. Volgens het vastgoedagentschap Zapinvest, dat gespecialiseerd is in tweede verblijven in Spanje, is een appartement van 80 vierkante meter met twee slaapkamers en een gemeenschappelijk zwembad aan de Costa del Sol (Marbella, Malaga enzovoort) tegenwoordig makkelijk te vinden voor 80.000 euro. Hoewel het aanbod krimpt en de prijzen dus stijgen, blijven er zaakjes te doen op de Spaanse markt sinds de instorting in 2008. Zeker nu de hypotheekrente op een historisch dieptepunt staat, zien heel wat investeerders hun kans schoon.

Een makkelijke stap is het evenwel niet, want de mogelijkheden zijn talrijk en gevarieerd. “Een tweede verblijf koop je niet als een investering, maar om jezelf een plezier te doen”, merkt Pierre Nyssens, de gedelegeerd bestuurder van het agentschap Newton Immo, op. “Dat neemt niet weg dat je het pand enkele weken per jaar kunt verhuren om de kosten te dekken en de taksen te betalen. Maar wie wil investeren, haalt een beter rendement met een appartement met twee slaapkamers in Brussel.”

We zetten enkele criteria op een rij waarmee u rekening moet houden als u vergissingen wilt vermijden bij de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland.

1. De zon

“Belgen gaan vooral op zoek naar een andere omgeving, naar wat ze thuis niet hebben”, merkt Jean Houtart van het agentschap Les Viviers op. “Een tweede woonst in België is goed, maar dat is geen radicale verandering. Ontwaken met een zicht op de Toscaanse heuvels of de Middellandse Zee is toch iets helemaal anders. Italië doet het op dit ogenblik bijzonder goed, het oefent tegenwoordig evenveel aantrekkingskracht uit als Marrakesh enkele jaren geleden.”

Het zuiden van Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal bieden in elk geval de mogelijkheid van april tot oktober vitamine D bij te tanken. “Maar in december op het strand wandelen, lukt enkel in Spanje en in mindere mate in Portugal”, verduidelijkt Jonathan Buchet, commercieel directeur van Zapinvest. “Dat is een onmiskenbare troef die de investering opwaardeert. Het weer is daar het hele jaar door gunstig.”

2. Levenskwaliteit

“De kwaliteit van het leven primeert ver boven de prijs. Vaak gaat een kandidaat-koper op zoek in een regio die hij kent. Hij is er al geweest en wil daar een pied-à-terre.” Volgens Nyssens kunnen de financiële aspecten de emotionele en de kwalitatieve kant van de zaak niet wegcijferen. Daar moeten kandidaat-kopers dan ook goed over nadenken. “Dikwijls weten de mensen niet precies waar ze willen wonen”, zegt Nyssens. “Ze spreken van het Zuidwesten, de Provence of de Middellandse Zee, maar zonder veel overtuiging. Dan moeten we ze gidsen, te weten komen of ze dicht bij de zee willen verblijven, of juist niet. Tijdens hun vakantie willen sommigen op een afgelegen plek tot rust kunnen komen, maar dat is voor een tweede verblijf niet altijd de beste oplossing. De omgeving, de taal, de kwaliteit van de diensten en de uitrusting, de aanwezigheid van restaurants, het zijn allemaal elementen waarmee je rekening moet houden. Onderschat de seizoensverschillen ook niet. In sommige streken van Frankrijk of Portugal kunnen de herfst, de winter en het begin van de lente ronduit deprimerend zijn.”

3. De afstand

Van de zonzekere bestemmingen is het zuiden van Frankrijk vanuit België het best bereikbaar met de auto. “Sommige kopers willen bijvoorbeeld geen tweede verblijf op meer dan 1000 kilometer van hun thuisbasis, zodat hun familie makkelijk op bezoek kan komen”, weet Houtart. “Ze kunnen dan ook makkelijker materiaal of een boot aanvoeren.”

De budgetvluchten hebben daar wel verandering in gebracht (zie kader Budgetvliegers doen de markt opveren). Het zuiden van Spanje of Italië is nu goedkoop te bereiken in iets meer dan twee uur.

4. De prijs

Regionale verschillen binnen landen en kwaliteitskenmerken van het gezochte tweede verblijf maken vergelijkingen moeilijk, maar over het algemeen blijft Spanje de best betaalbare markt, voor Portugal, Italië en Frankrijk. De markt is er wel gespannen. “Sinds een jaar zien we behoorlijke prijsstijgingen”, zegt Buchet van Zapinvest. “Aan de Costa Blanca is de prijs van een appartement met twee slaapkamers in een jaar gestegen van 105.000 tot 125.000 euro (+19%), gewoon door het krappe aanbod. Dat is geen algemene tendens voor heel Spanje, maar langs de kusten is het aanbod aanzienlijk gedaald. De Spanjaarden beginnen weer woningen te kopen als eerste verblijf.” De Belgen kiezen in Spanje veelal voor een nieuw pand. De huurinkomsten zijn er traditioneel erg laag.

In Italië daalden de prijzen in 2015 (-3%). Het Italiaanse vastgoed lijkt betaalbaar, maar de toegang tot de markt wordt beperkt naargelang men dichter bij de toeristische gebieden komt.

In Frankrijk kent de vastgoedmarkt een heropleving na enkele magere jaren. “De eerste negen maanden van het jaar zijn zeer goed geweest”, zegt lokaal notaris Pierre Bazaille. “Het aantal transacties neemt toe. De daling van de intresten en de prijzen – 20 procent minder dan in 2011 – verklaart die situatie.” Een huis met zwembad in het hinterland is al te vinden voor 300.000 euro. “In Frankrijk kan de prijs van een huis aan de rand van de Middellandse Zee het drievoudige zijn van de prijs in het achterland. De Luberon, die erg in trek is, is ronduit duur”, meldt Nyssens.

5. Belastingen en kosten

De aankoopprijs van een tweede verblijf is niet het volledige financiële plaatje. De fiscaliteit kan uw investering duchtig beïnvloeden, in positieve én in negatieve zin. De belastingen kunnen een invloed hebben op het rendement. Behalve met de aankoopprijs moet je rekening houden met de overdrachtsrechten, de notariskosten en de jaarlijks weerkerende lokale taksen. Op dat gebied is Italië niet het interessantste land. De kosten vertegenwoordigen er tussen 10 en 15 procent van de waarde van het onroerend goed. Hetzelfde liedje klinkt in Frankrijk, waar de fiscaliteit de kopers eveneens bestraft. Zij worden onderworpen aan een grondbelasting (kadastraal inkomen) en een woningtaks.

In Spanje bedragen de kosten gemiddeld 14 procent van de aankoopsom. Ze omvatten de zegeltaks, de honoraria van notarissen en advocaten en registratierechten (of btw voor een nieuw onroerend goed). De overdrachtsrechten verschillen van streek tot streek. De lasten schommelen tussen 2500 en 3500 euro voor een klassiek appartement. Daarin zitten de onroerende voorheffing, de belasting op niet-ingezetenen, de gemeentebelasting, de verzekering van het eigendom en de lasten van mede-eigendom.

Portugal heeft een milder fiscaal klimaat. De overdrachtsrechten zijn er lager en bovendien is de belasting op de huurinkomsten verlaagd van 28 naar 3,75 procent. Gepensioneerden die er meer dan 183 dagen per jaar verblijven, zijn vrijgesteld van belasting op hun pensioen en andere buitenlandse inkomsten.

Xavier Attout