'Vastgoedzeepbel is een mythe'

11/09/13 om 09:41 - Bijgewerkt om 09:41

Bron: Trends

De prijzen voor Belgisch vastgoed zijn niét te hoog, wat de OESO ook moge beweren. Haar studie houdt geen rekening met de Belgische realiteit, zegt Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw.

'Vastgoedzeepbel is een mythe'

© Thinkstock

De prijzen voor Belgisch vastgoed zijn niét te hoog, wat de OESO ook moge beweren. Haar studie houdt geen rekening met de Belgische realiteit, zegt Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw.

Volgens de OESO zijn de huizenprijzen in België 49 procent overgewaardeerd in verhouding tot het inkomen van de Belgen. Als de organisatie de toekomstige huurprijzen vergelijkt met de koopprijs, is de overwaardering zelfs 69 procent. "Dat zijn zuiver academische berekeningen, ze houden totaal geen rekening met de Belgische realiteit", reageert Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw. "De Belgische woningzeepbel is een mythe. Een zeepbel ontstaat wanneer speculanten de prijs omhoog jagen naar onrealistische niveaus, of als er een kunstmatig aanbod is. Van beide is absoluut geen sprake."

Dillen staaft zijn reactie met cijfers. Zijn belangrijkste bezwaar tegen de verdiscontering van de toekomstige huurprijzen is de uitzonderlijke situatie op onze huurmarkt. Amper 19 procent van de Belgische gezinnen betrekt een private huurwoning. In Duitsland is dat dubbel zo veel. Ook de Nederlandse huurmarkt is groter dan de Belgische.

"Omdat de Belgische private huurmarkt zo klein is, is het moeilijk om op basis daarvan de waarde van koopwoningen in te schatten. Huurwoningen zijn bovendien meestal gericht op lagere inkomensklassen. Hun kwaliteit is lager dan die van koopwoningen en dus zijn ze goedkoper."

Een van de oorzaken van de lagere kwaliteit is de typische verhuurder: een particulier die de huuropbrengst beschouwt als een extraatje. "Meestal zijn het oudere eigenaars, die niet geneigd zijn veel te investeren in hun te verhuren woning", vervolgt Dillen. "Ze kunnen door de huurwetten zo'n investering ook niet omzetten in een hogere huurprijs."

Ook de price-earnings-berekening die de OESO voor België maakte, heeft volgens Dillen weinig zin. Die methode berekent de betaalbaarheid van een woning aan de hand van het gemiddelde basisinkomen, de rente en de gemiddelde woning. Als een hypothecaire lening steeds moeilijker kan worden afbetaald omdat de woningen te duur worden, wijst dat op een overwaardering van de markt. Volgens Dillen is zo'n berekening minder relevant in België. "Het aantal eigenaars met een woning die niet belast is met een hypotheek, is groter in België dan in de buurlanden", stelt hij vast. "Dat relativeert het begrip betaalbaarheid."

Bijna 30 procent van de woningen in België wordt aangekocht zonder een hypotheeklening. In Nederland is dat minder dan 8 procent. Dat uit zich ook in de totale hypothecaire schuldenlast. In ons land maakt die slechts 47,2 procent van het bruto binnenlands product uit. In Nederland is dat 106,2 procent, wat wijst op een zeepbel. "Hierdoor is de Belgische woningmarkt minder gevoelig aan rentestijgingen. Onze huiseigenaars zullen niet zo snel in problemen komen. Er zijn weinig verplichte verkopen wegens betalingsachterstand. En precies dat soort verkopen kan een vastgoedcrisis uitlokken."

Lees meer over:

Postcode

Onze partners