Bijna een jaar geleden werd het statuut van de vastgoedbevaks aangepast. Ondertussen blijkt dat het voor bevaks nog steeds moeilijk is met partners samen te werken voor grote projecten.
In december 2010 paste een koninklijk besluit de regelgeving voor de bevaks (beleggingsvennootschappen met vast kapitaal) al grondig aan. Niet grondig genoeg, blijft uit onderzoek van fiscalist Geert Gemis en vastgoedspecialist Tristan Dhondt (beiden Ernst & Young). Gemis: “Het KB bevat te veel tekortkomingen, onzekerheden en fiscale vragen die onberoerd bleven.”
“Het statuut van de vastgoedbevaks is opnieuw aan herziening toe als men wenst dat ze een dynamische rol spelen op de vastgoedmarkt”, verwoordt Laurent Carlier, financieel directeur van de vastgoedbevak Befimmo, het algemene gevoelen van de sector.
Bevaks kregen de mogelijkheid om converteerbare obligaties uit te geven of via een keuzedividend geld binnen de vennootschap te houden (terwijl de wet hen verplicht om in principe 80 procent van de winst uit te keren). Dat is door heel wat bevaks gebeurd.
Het KB bevat ook maatregelen voor het geval bevaks met een partner investeren. Dat kan via een ‘institutionele vastgoedbevak’, die ook vrijgesteld is van vennootschapsbelasting, maar niet genoteerd is op de beurs.
Enkel Cofinimmo werkte al met zo’n vehikel. Befimmo bestudeert of het Fedimmo, de overheidsgebouwendochter waar de staat ook voor 10 procent in participeert, zal inbrengen in een institutionele bevak. “Het is een van de mogelijkheden”, zegt Laurent Carlier. “We bekijken ook de fusie van Fedimmo met Befimmo. Er zijn echter minder aantrekkelijke kantjes aan het juridische statuut van de institutionele bevak, waardoor het moeilijk is om een partner te vinden voor gemeenschappelijke vastgoedoperaties.”
Het KB stipuleert dat de bevak in een institutionele bevak autonoom alle beslissingen kan nemen, de partner tot een exit kan dwingen of kan verplichten zijn aandelen over te nemen tegen een door een expert bepaalde prijs. Gemis spreekt echter van een “meester-slaafverhouding”, waarbij de bevak proportioneel zoveel te zeggen heeft dat partners worden afgeschrikt. Hij ziet ook nog te veel onduidelijkheid over het boekhoudkundige statuut rond heel de operatie. Gemis: “Externe partners weten wel wat ze erin steken, maar niet wat ze eruit kunnen halen. Er is dus nood aan meer flexibiliteit.”
Dhondt wijst concreet naar privaat-publieke samenwerking (pps) voor de bouw van de nieuwe gevangenissen of wegeninfrastructuur. “De operationele kennis of de financiële slagkracht van externe partners in combinatie met de vastgoedexpertise van een Belgische bevak kan dan een troef zijn”, denkt hij. “Als de nieuwe regering buitenlandse partners wil aantrekken voor projecten, wordt het statuut van de bevaks best aangepast. Dan kunnen ondernemingen met een gedegen reputatie en kennis op de Belgische markt op een fiscaal en operationeel concurrentiële manier deelnemen.” (HB)
