Het einde van de Spaanse vastgoedcrisis is nog niet in zicht. Het land kampt nog altijd met een gigantische stock van woningen en appartementen.
Het einde van de Spaanse vastgoedcrisis is nog niet in zicht. Het land kampt nog altijd met een gigantische stock van woningen en appartementen. Dat doet vermoeden dat de vrije val van de woningprijzen nog niet afgelopen is.
De problemen op de Spaanse woningprijzen houden al vijf jaar aan. In 2007 leek er nog nog geen wolkje aan de lucht. De woningprijzen dikten nog maar eens enkele procenten aan. Maar die nieuwe prijsopflakkering deed de oververhitting alleen nog maar toenemen. Tussen 1999 en 2008 was de gemiddelde woningprijs in Spanje ongeveer 140 procent hoger gespurt.
Rentedaling
De eigenlijke ontwrichting van de Spaanse woningmarkt ontstond in 2002 en 2003, toen de ECB onder invloed van een zwalpende Duitse economie de rente liet dalen. “Eigenlijk zakte de rente toen veel te laag voor Spanje”, zegt Siegfried Top, econoom bij KBC-groep. “Er ontstond nieuwe vraagschok naar woningen, waar de Spaanse banksector gretig op inspeelden. In die jaren schoten de fameuze cajas als paddenstoelen uit de grond. In tien jaar tijd steeg het kredietvolume aan de privésector van 80 naar 180 procent van het bbp..”
De bouwproductie nam hallucinante proporties aan. Alleen al in 2007 kwamen er in Spanje bijna 800.000 nieuwe wooneenheden bij, evenveel als in Italië, Frankrijk en Duitsland samen.
Lehman Brothers
Met de val van Lehman Brothers in september 2008 keerde het tij. De Amerikaanse crisis besmette ook de Europese economieën. De cajas kregen het snel moeilijk door het stilvallen van de interbankenmarkt. Omdat zij ook de belangrijkste financiers van de vastgoedontwikkelaars waren, kwamen ook die in slechte papieren. Al snel volgden de eerste faillissementen.
Met een economie die veel te afhankelijk is van de bouwsector – op het hoogtepunt van de boom had de sector een aandeel van 18 procent in het bbp – resulteerde dat ook in stevig oplopende werkloosheidscijfers. Bovendien kelderde ook de vraag naar Spaans vastgoed uit het buitenland.
Eurocrisis
Met de eurocrisis volgde een nieuwe uppercut. Na nieuwe faillissementen bij bouwpromotoren en wanbetalingen bij particuliere ontleners kwamen massa’s panden op de balansen van de cajas en de banken terecht. “De cajas wilden die panden pas op de markt brengen als de prijzen weer begonnen te stijgen. Maar toen de financiële markten hun pijlen op Spanje richtten, viel de volledige externe financiering van de banksector stil en waren de cajas verplicht die woningen op de markt te brengen via fire sales: snelle verkopen tegen sterk verlaagde prijzen.” Het hek was van de dam.
Woningprijzen met 30 procent gedaald
Sindsdien zijn de officiële woningprijzen met 30 procent gedaald. Borja Mateo, de auteur van het boek Cómo sobrevivir al crack inmobiliaria, heeft het over een correctie van minimaal 38 procent in nominale termen en zelfs 45 procent als je rekening houdt met de inflatie. En dat zijn nog maar gemiddelden.
Over het aantal panden en projecten die te koop staan, heerst grote onduidelijkheid. Tinsa schat dat de stock aan nieuwe, afgewerkte woningen en appartementen tussen 600.000 en 700.000 bedraagt. Volgens Mateo staan 3,1 miljoen panden leeg, waarvan er minstens 720.000 te koop staan. Met alle nog geplande en al opgestarte projecten erbij, komt hij aan een potentieel aanbod van 5,6 miljoen eenheden. Daar stelt hij een jaarlijkse vraag tegenover die is teruggevallen tot 175.000 eenheden. Zijn conclusie is dan ook duidelijk: de prijzen zullen nog verder dalen, zeker tot 2015.
