Ontwikkelaar ION zoekt 100 miljoen euro voor nieuw vastgoedfonds

Tot nog toe was de Waregemse vastgoedontwikkelaar ION vooral actief in West-Vlaams woningvastgoed. Hij verruimt zijn focus, ook naar het buitenland, om 1,2 miljard aan nieuwe ontwikkelingen te realiseren. Daarom zoekt het 100 miljoen euro bij vermogende particulieren.

De Waregemse ontwikkelaar ION zoekt 100 miljoen euro om in september een nieuw vastgoedfonds te lanceren. De minimuminleg is 1 miljoen euro. ION mikt op een rendement van 15 tot 20 procent op eigen middelen. “We leggen de lat zo hoog, omdat je met een lager rendement snel in de problemen komt als een project wat minder loopt”, zegt Davy Demuynck, managing partner van ION, dat een minderheidsparticipatie heeft in het fonds.

Schaalvergroting

Demuynck en Kristof Vanfleteren richtten ION (toen Hecta) zeven jaar geleden op. Ze stapten na een carrière bij Eurinpro en Allfin zelfstandig in de vastgoedpromotie. Ze vonden twee stille vennoten, Paul Thiers (ex-Unilin, Pentahold) en Jan Ruysschaert (topman van de specialist in orthopedische producten VIGO Group). Elk participeerde voor 25 procent. Vanfleteren: “Hun kapitaalinjectie liet ons toe onmiddellijk projecten op grote schaal aan te pakken. Pauls netwerk is ook een commerciële troef.”

Ruysschaert verkocht eind 2016 zijn ION-aandelen om te investeren in zijn bedrijf. “We blijven liever discreet over de verhouding van de nieuwe aandeelhoudersstructuur, maar Davy en ik verwierven wel de meerderheid”, aldus Vanfleteren. Naast de werkmaatschappij ION, is er de financieringsvennootschap ION Holding en de verkooppoot ION Agency. De geconsolideerde jaarrekening toont in 2016 een eigen vermogen van 9,7 miljoen euro en een balanstotaal van 54,8 miljoen euro.

In 2014 werd al een fonds van 30 miljoen euro opgestart met zeventien investeerders. Het actief van dat Premier Development Fund bestaat uit twaalf projecten met een verkoopwaarde van 450 miljoen euro. In het bestuur zitten onder meer Conny Vandendriessche (Accent), Piet Van Waes (private-equity-investeerder Tilleghem), Julien De Wilde (de gewezen topman van Bekaert), Dirk Mertens (aannemersbedrijf De Boer) en Xavier Dewulf (G&V Energy Group). Het fonds heeft een voorkeurrecht om te participeren in alle grootschalige ION-projecten. Het onafhankelijke investeringscomité wordt geleid door Peter De Groot, die bij CBRE lang verantwoordelijk was voor de vastgoedwaarderingen.

Vijftig projecten

ION heeft vijftig projecten ter waarde van 1,2 miljard euro op stapel. In zijn thuisbasis Waregem ontwikkelt het Waterfront, twee torens die een hotel, 120 appartementen en 4000 vierkante meter kantoren bevatten. De projectwaarde is 60 miljoen euro. Ook het Waregem Business Park is in volle ontwikkeling. Het gaat om 11.500 vierkante meter kantoren ter waarde van 30 miljoen euro. ION zal er zich ook vestigen.

In Tervuren bouwt ION op een oud militair domein van 3,7 hectare om tot een hotel met 100 kamers, 100 luxe-appartementen en een publiek park. De projectwaarde van de Panquin-site is 50 miljoen euro. Aan het station van Roeselare ontwikkelt ION met de Noorse architect Snøhetta 20.000 vierkante meter appartementen, winkels en kantoren met een waarde van 50 miljoen euro. “Beide projecten worden via het eerste fonds gefinancierd”, aldus Demuynck.

Tot voor kort ontwikkelde ION vooral woningvastgoed, met meer dan 700 gezinswoningen, 1000 studentenkoten en 600 assistentiewoningen. Maar het wenst zijn focus te verruimen. “Wie nu nog studentenhuisvesting ontwikkelt, is op veel locaties rijkelijk te laat”, aldus Demuynck. “In Antwerpen staan nieuwe studentenkoten leeg. Vandaar dat we focussen op andere segmenten, zoals de wat duurdere residentiële ontwikkeling in Knokke of betaalbare woningen in Anderlecht.”

Hij verwijst naar een bijzonder initiatief: Central Gardens. ION ontwikkelt 130 sociale woningen in Anderlecht. Dat gebeurt samen met Alphastone, onder meer van de familie Appelstein van de winkelketen Lolaliza (zie kader Joint ventures). ION sloot een akkoord met het bestuur, dat de eenheden zullen verhuurd worden via het Sociale Verhuurkantoor. “Dat biedt zekerheid voor de investeerders in de woningen, met een marktconform rendement van 3 procent”, aldus Vanfleteren.

Ruimere focus

In Waregem snijdt ION ook een totaal ander segment aan: grote kantoorprojecten. Vanfleteren: “Het is de aanzet voor andere ontwikkelingen, zoals winkelvastgoed of logistiek. We openen binnenkort ook een kantoor in Brussel, omdat we die markt willen openbreken en bij uitbreiding ook die van Wallonië. We onderzoeken ook de markt in vijf landen in en buiten Europa. Omdat we de lokale kennis nodig hebben, zullen we waarschijnlijk uitbreiden via een overname.”

ION verruimt dus zijn regionale en inhoudelijke focus. “Je kan de klassieke markten bestrijken met eenvoudige woonprojecten, maar daar kunnen we moeilijk het rendement creëren dat onze aandeelhouders verwachten”, aldus Demuynck. “Wij steken enorm veel tijd in het vinden van dikwijls niet voor de hand liggende locaties en projecten. Zoals onze bedrijfsmotto zegt: we develop different.”

Dat zegt de man die bij de start van zijn bedrijf in Trends zei “dat je voor vastgoedontwikkeling geen genie moet zijn om te investeren in locatie, locatie, locatie”. “Toen waren we maar met twee in plaats van een multiprofessioneel team van vijftig medewerkers”, repliceert Demuynck. “Ik ben van mening veranderd. Dit bedrijf wil het verschil maken met de manier van ontwikkelen, de financiering en de langetermijnstrategie. ION moet meer waard zijn dan de verdisconteerde waarde van de pijplijn aan projecten. Wij willen een sterk merk creëren, dat kwaliteit, kennis en duurzaamheid uitstraalt.”

CO2-neutraal

Sinds twee jaar heeft ION als eerste vastgoedontwikkelaar een certificaat als CO2-neutraal bedrijf. De uitstoot wordt gecompenseerd door investeringen in ecologische projecten. Het bedrijf plant ooit in een compensatie te voorzien voor elk project.