De opname op de Brusselse kantoormarkt zit op kruissnelheid, met dank aan de regionale en federale overheden. Het kantoorsegment geniet ook volop de interesse van investeerders. Tegelijk krijgen almaar meer Brusselse kantoren een andere bestemming.
Het recentste kwartaalrapport van de vastgoedadviseur JLL over de Brusselse kantoormarkt opent positief. De opname van kantoren lag in het derde kwartaal van dit jaar 10 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Voor de eerste negen maanden komt JLL aan een kantooropname van 309.315 m2, wat zelfs 16 procent beter is dan in 2013.
Maar JLL tempert het optimisme meteen. De grote bedrijven laten het nog altijd afweten. Zij zijn goed voor slechts 49 procent van de opgenomen ruimte, tegenover 69 procent vorig jaar. De regionale en federale overheden profiteren van de situatie en realiseren grote transacties tegen goede voorwaarden in gebouwen in de Noordwijk. Actiris (34.000 m² in de Astrotoren), de Vlaamse Gemeenschap (50.000 m² in Meander) en het RSVZ (10.000 m² in Upsite 35) tekenden al in de eerste jaarhelft. Onlangs kwam daar nog de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie van Brussel-Hoofdstad bij (2900 m²). De Europese instellingen toonden zich weinig actief. Tot nu toe tekenden ze voor slechts één transactie, de huur van 15.000 m² in het Livingstonegebouw.
De beschikbaarheid van kantoorruimte is licht gedaald (10,3% tegen 10,6% in het tweede kwartaal). In het Central Business District (CBD) bedraagt de beschikbaarheidsgraad nu 5,8 procent, het laagste niveau in de jongste zes jaar. In de Periferie werd dan weer een historisch hoge beschikbaarheidsgraad van 22 procent opgetekend. In de gedecentraliseerde zone daalt de beschikbaarheidsgraad licht, tot 15 procent. JLL verwacht dat de beschikbaarheid op de Brusselse markt weer zal stijgen door de oplevering van gebouwen zoals de Black Pearl, het Merode-gebouw en het C de Ligne-gebouw.
De vastgoedadviseur merkt nog op dat de tophuurprijs (prime rent) in de Leopoldwijk onder druk staat: er was een daling van 285 naar 275 euro/m²/ jaar. In de andere (goedkopere) wijken stabiliseren de tophuurprijzen. Volgens JLL lijken de projectontwikkelaars momenteel meer geneigd lagere huurprijzen te aanvaarden. Dat komt doordat de rendementen gevoelig gedaald zijn en doordat de huurders uit de overheidssector huurovereenkomsten tekenen met een langere termijn. JLL meent dat de evolutie op de markt ook in 2015 in het voordeel van de huurders zal zijn.
Kantoren worden woningen
De markt van vastgoedinvesteringen doet het goed. In de eerste negen maanden van het jaar is 8,7 procent meer geïnvesteerd dan vorig jaar. Het investeringsvolume kwam uit op 1,951 miljard euro. Daarmee ligt het ook 5,6 procent boven het jaarlijks gemiddelde in de periode 2009-2013. Op basis van de transacties die zich nog in de onderhandelingsfase bevinden, voorspelt JLL een investeringsvolume van 3 miljard euro voor dit jaar. Daarmee zou 2014 het beste jaar zijn sinds 2007. De investeringsmarkt zou dan weer op het niveau van voor de financiële crisis komen. Vooral het kantoorsegment is verantwoordelijk voor dit herstel van de investeringsmarkt. Kantoren waren al goed voor 1,3 miljard euro aan investeringen. De rendementen voor de beste gebouwen in het CBD staan onder druk.
Intussen worden kantoren in een versneld tempo omgevormd voor ander gebruik. In 2014 is al 198.000 m² uit de kantorenstock gehaald. Reconversie is een fenomeen dat vooralsnog beperkt blijft tot de negentien Brusselse gemeenten. Slechts 1,2 procent van het gereconverteerde volume ligt in de periferie. Volgens JLL wordt 67 procent van de kantoorruimte omgevormd tot woningen.
