Het rommelt in het Brusselse vastgoed

02/05/18 om 21:00 - Bijgewerkt op 04/05/18 om 14:24
Uit Trends van 03/05/18

Het Brusselse architectuurlandschap getuigt volgens sommigen van weinig durf en diversiteit. In een vastgoedsector die op zijn zachtst gezegd conservatief is, schuift iedereen elkaar de zwartepiet toe. Daarin speelt op de achtergrond de gespannen relatie tussen de Brusselse bouwmeester en enkele grote architectenbureaus een rol.

Het rommelt in het Brusselse vastgoed

KRISTIAAN BORRET "Architecten hadden een monopoliepositie en dat kon niet blijven duren." © D. TERMONIA

Afrekeningen, bedreigingen en messen in de rug. In de kleine wereld van het Brusselse vastgoed woedt al enkele maanden een open oorlog tussen bepaalde architecten en de bouwmeester, Kristiaan Borret, die moet waken over de ruimtelijke kwaliteit in de hoofdstad.

Bij zijn aantreden in januari 2015 kondigde Borret aan dat hij eens goed aan de boom zou schudden in een sector die volgens hem is vastgeroest.

Borret wil de soms te nauwe banden tussen projectontwikkelaars en architecten breken, het Brusselse landschap openzetten voor minder bekende bureaus en projectontwikkelaars aanmoedigen meer architectuurwedstrijden te organiseren voor private projecten.

Dat moet de volgens hem veel te povere architecturale diversiteit en creativiteit een nieuw elan geven. "Brussel leefde in een gesloten circuit", legt de bouwmeester uit. "Architecten hadden een monopoliepositie en dat kon niet blijven duren. Sommige bureaus deden geen inspanningen meer om hun creativiteit te stimuleren, met als resultaat dat ze steeds dezelfde producten aanboden. Dat wou ik veranderen."

Grote spelers zoals de bureaus Jaspers-Eyers, Art & Build, A2RC en zelfs Archi 2000 wisten niet waar ze het hadden. Kristiaan Borret aarzelde zelfs niet een aantal architecten te bestempelen als old-school, als tegenstanders van een nieuwe generatie, die zich niet kan ontplooien in zo'n context. "Dat is volledig uit de lucht gegrepen", pareert Pierre-Maurice Wéry van het bureau Assar Architects. "Met uitzondering van de belangrijkste vennoten, werken in ons bureau veel jonge architecten, die barsten van de ideeën. Dat is een luxe voor ons en een voordeel voor architecten die zich willen ontwikkelen in een structuur die de competenties heeft om grote projecten binnen te halen."

BRUSSEL De bouwmeester wil meer creativiteit en innovatie in de Brusselse vastgoed- sector brengen.

BRUSSEL De bouwmeester wil meer creativiteit en innovatie in de Brusselse vastgoed- sector brengen. © GF

Ruimer blikveld

Om iedereen op gelijke voet te behandelen, besliste het team van de bouwmeester meer wedstrijden uit te schrijven. Er zijn er al een honderdtal opgestart sinds het begin van het mandaat van Kristiaan Borret.

Projectontwikkelaars overtuigen hun blikveld te verruimen bleek niet makkelijk. In de statistieken geleverd door het team van de bouwmeester zien we dat de ontwikkelaar BPI bij zijn recentste 24 projecten vijftien keer heeft samengewerkt met het bureau A2RC. Daar is op zich niets mis mee, maar het is een tendens die Borret toch graag zou doorbreken.

"Een projectontwikkelaar kiest in de eerste plaats voor een bepaalde architect om redenen van competenties en affiniteiten", zegt Frédéric Van Marcke, die verantwoordelijk is voor de vastgoedontwikkeling bij Besix Red.

"Als het goed werkt, ga je zelden elders. Voor grote projecten zullen we eerder aankloppen bij een bureau dat al ervaring heeft in die materie. Soms hebben de architecten de site die we hebben gekocht, al bestudeerd en hebben ze al goede ideeën. Dan is het normaal dat we hun de opdracht toewijzen. Maar we kunnen de ambitie het landschap te openen voor meer architectenbureaus en zo meer diversificatie te krijgen, alleen maar toejuichen."

Stéphan Sonneville, directeur van Atenor, een invloedrijke speler uit de sector, voegt eraan toe: "Waarom zijn de grote bureaus altijd aanwezig? Omdat kleine en middelgrote bureaus niet altijd over de technische of menselijke middelen beschikken om extreem korte deadlines na te leven of om aan andere eisen van een groot project te voldoen. Het is niet normaal grote bureaus links te laten liggen alleen maar omdat ze een beetje te veel aanwezig zouden zijn. Net zoals het niet normaal is die bureaus achteraf te vragen de fouten recht te zetten van bureaus die niet kunnen volgen. Maar de meeste projectontwikkelaars aanvaarden de nieuwe situatie in Brussel. Zo ben ik positief over de samenwerking met de bouwmeester voor het project City Dox in Anderlecht."

Veel wrevel

Hoe dan ook wekt het nieuwe beleid irritatie op. "De bouwmeester laat projectontwikkelaars duidelijk verstaan dat ze beter niet werken met Jaspers of Art & Build als ze hun vergunningen in een redelijke tijd rond willen krijgen", beweert een architect. Een projectontwikkelaar kreeg naar eigen zeggen duidelijk te kennen "dat een project op de lange baan zou worden geschoven als het niet via een wedstrijd zou verlopen". Een andere architect: "Wij zijn op het punt gekomen dat een projectontwikkelaar aan de bouwmeester moet vragen welke architect hij moet nemen om zijn vergunning te krijgen."

Kristiaan Borret betreurt het onbegrip: "Een projectontwikkelaar heeft altijd een zekere vrees om een wedstrijd uit te schrijven omdat hij dan een beetje de controle verliest. Maar de procedure is nuttig. En als de architecten zich voldoende bekwaam achten, zie ik niet in waarom ze zich ongerust zouden moeten maken. De besten zullen zich altijd onderscheiden."

Politieke moed

Volgens sommigen schuilt de kern van het probleem - de zogenaamde architecturale armoede - niet in het werk van de architectenbureaus, maar in het politieke en stedenbouwkundige klimaat in Brussel.

"Het echte probleem is de kwaliteit van de politieke beslissingnemers", meent Sonneville. "De Belgische bureaus zijn voldoende creatief en competent, maar de politici zijn niet moedig genoeg. Dàt brengt architecturale verarming met zich. De politici verschuilen zich achter de wedstrijden om geen positie te moeten innemen."

Bovendien wordt de stedenbouwkundige en milieuregelgeving almaar complexer, terwijl de prijzen praktisch niet stijgen. Zo is het moeilijk wonderen te verrichten, stelt Jean-Michel Jaspers, CEO van Jaspers-Eyers. "Maar ik blijf ervan overtuigd dat het mogelijk is een architectuur van goede kwaliteit te bieden in Brussel. We moeten er gewoon wat meer de kans toe krijgen."

In de Brusselse regeringen blijft de steun voor de Brusselse bouwmeester groot. "Inhoudelijk heeft hij gelijk. In de vorm moet hij soms wat minder brutaal zijn", merkt een lid van het kabinet van de Brusselse minister-president Rudi Vervoort op.

"De eerste bouwmeester was te voorzichtig", stelt Stephan Sonneville vast. "De tweede wil dingen in beweging brengen en krijgt ervan langs. Ik denk dat het vooral een kwestie van tijd is. We moeten zeker niet teruggaan naar hoe het was. Het gaat om een nieuwe functie die haar juiste plaats moet vinden."

Het rommelt in het Brusselse vastgoed

© D. TERMONIA

'De juiste architect op het juiste project'

De Duitse architect Christian Rapp is na René Daniëls en Kristiaan Borret de derde Antwerpse stadsbouwmeester. Volgens hem is de kerntaak van een bouwmeester "de juiste architect op het juiste project te krijgen". "Mijn voorganger, Kristiaan Borret, heeft de formule van 'pools van ontwerpers' ontwikkeld, eigenlijk een variant op de Open Oproep van de eerste Vlaamse bouwmeester Bob Van Reeth. We vragen daarbij aan architecten zich één keer kandidaat te stellen. We toetsen hun kandidatuur en als ze worden toegelaten tot de pool, zullen ze in de volgende vier jaar uitgenodigd worden om deel te nemen aan competities voor overheidsopdrachten. Veel van mijn tijd gaat naar het voorzitten van de jury-opdrachten."

Wat vindt u van de kritiek dat projectontwikkelaars te veel wegen op het Antwerpse stedenbouwkundig beleid?

CHRISTIAN RAPP. "Veel van de instrumenten die wij vandaag gebruiken, zijn ontwikkeld onder het beleid van de vorige burgemeester Patrick Janssens. De plannen voor de Slachthuissite, waar nu zoveel om te doen is, zijn bijvoorbeeld het resultaat van een wedstrijd in de 'pool van masterplanners'. Omdat de projectontwikkelaar van die site in een slecht daglicht is komen te staan, wordt plotseling gezegd dat Antwerpen zich uitverkoopt. "Het klopt wel dat burgemeester Bart De Wever bij zijn aantreden heeft gezegd dat hij de deuren openzet voor de marktpartijen, omdat de stad onvoldoende middelen heeft om alles zelf te bouwen. Dat is een ander politiek signaal dan onder Patrick Janssens. Maar ik denk dat het wel nodig is. Je bouwt een stad niet alleen."

Uw architectenbureau is in Amsterdam gevestigd. Wat kan Antwerpen leren van Amsterdam?

RAPP. "Amsterdam heeft ten tijde van de herontwikkeling van het oude havengebied een heel instrumentarium voor kwaliteitszorg uitgebouwd. Dat is met de beste bedoelingen gebeurd, maar het werd zo'n onoverzichtelijk kluwen dat geen enkele architect er nog iets van begreep. Dat zou ik Antwerpen niet willen aandoen."

David Roulin "Dit conflict herleiden tot een personenkwestie is nutteloos."

David Roulin "Dit conflict herleiden tot een personenkwestie is nutteloos."

'Mensen blijven niet, gebouwen wel'

Art & Build is een van de grootste Belgische architectenbureaus. CEO David Roulin vindt het conflict tussen de bouwmeester en de architecten en projectontwikkelaars zinloos omdat "niet aan de essentie geraakt wordt, met name weten welke stad we willen. Het gaat over territoriaal beheer. Dit conflict herleiden tot een personenkwestie is nutteloos. Mensen blijven niet, gebouwen wel."

Volgens de Brusselse bouwmeester is het architectuurlandschap in de hoofdstad aan vernieuwing toe. Hij vindt het te veel eenheidsworst.

DAVID ROULIN. "In Brussel is vooral de vastgoedmarkt zeer conservatief, niet de architecten. Ik wil niet liever dan bijdragen aan een positieve, genereuze, vriendelijke stad voor iedereen, met meer diversiteit. Naar mijn aanvoelen wordt die weg niet echt ingeslagen, maar ik kan me vergissen.

"Wij hebben het geluk dat we twee derde van onze omzet buiten België realiseren, wat ons in staat stelt dit debat een beetje vanop afstand te volgen. De vergelijking met Frankrijk is in dat opzicht verhelderend. De manier van werken is daar veel professioneler."

In welke zin?

ROULIN. "De Franse overheid heeft meer respect voor de verschillende actoren in de vastgoedsector en er is een wederzijds respect tussen professionals. In Brussel maken veel projectontwikkelaars zich vooral ongerust over hoe ze zo snel en zo goedkoop mogelijk hun vergunning kunnen krijgen. In Frankrijk komen projectontwikkelaars in de eerste plaats naar ons om onze visie te kennen."

Uw werk wordt niet voldoende gewaardeerd?

ROULIN. "Projectontwikkelaars beseffen niet wat voor een meerwaarde een mooie, uitgekiende en visionaire architectuur kan zijn. Wanneer Covent Garden of Docks Bruxsel tegen twee tot drie keer de bouwprijs worden verkocht, dan zit daar volgens mijn bescheiden mening de architectuur toch voor iets tussen."

Hebt u gezien de gebeurtenissen van de afgelopen maanden het gevoel dat uw activiteit een beetje in gevaar is?

ROULIN. "Wij hebben geen gebrek aan werk. Maar goed, op het twintigtal oproepen tot kandidaatstelling waarop we de jongste maanden hebben gereageerd, zijn we in geen enkele geselecteerd. Dat is toch verrassend.

"Men verwijt ons een 'gevestigd' en 'verouderend' architectenbureau te zijn om de simpele reden dat we al dertig jaar actief zijn. In ongeacht welke andere sector zou een dergelijke ervaring een meerwaarde betekenen. Het is trouwens tamelijk vervelend voor de tientallen uitzonderlijk creatieve jonge architecten die bij ons werken."

Het rommelt in het Brusselse vastgoed

© D. TERMONIA

'Architecten moeten uit hun comfortzone worden gehaald'

Georgios Maillis is vijf jaar de stadsbouwmeester van Charleroi. Zijn mandaat loopt af in juli. Hij moet vóór 14 mei zijn kandidatuur indienen om het te verlengen.

Moedigt u wedstrijden voor architecten aan?

GEORGIOS MAILLIS. "Absoluut. Het doel van een dossier is een goed project te hebben. En een van de manieren om daarin te slagen, is bureaus met elkaar in concurrentie te laten treden."

Waar liggen de grenzen van die oefening?

MAILLIS. "Die grenzen leggen we onszelf op. Er worden geen architecten gekozen maar projecten. Het spreekt voor zich dat er teleurgestelde partijen zijn als we architecten elkaar laten beconcurreren. Dat kan ook kritiek opleveren. Maar als de jury objectief is in haar keuzes, dan mag dat geen probleem zijn."

Architecten beweren dat ze te veel tijd en geld verliezen met de wedstrijden.

MAILLIS. "Iedereen haalt er voordeel uit. Bovendien is concurrentie tussen architecten niets nieuws. Ik denk trouwens dat er te weinig wedstrijden zijn in België. Architecten moeten uit hun comfortzone worden gehaald."

Vaak wordt de jury een gebrek aan objectiviteit verweten.

MAILLIS. "Als de wedstrijd wordt georganiseerd volgens ethische principes, dan is er geen probleem. Vandaag werken er bureaus uit heel België in Charleroi."

Nieuwsbrief

Ontvang elke middag een update van het belangrijkste economische nieuws in uw mailbox!

Postcode

Onze partners