HERFINANCIERING WOONKREDIETEN DOET BANKEN PIJN

De massale herfinanciering van woonkredieten in de tweede helft van vorig jaar heeft veel banken pijn gedaan. “Dit zal nog lang nawerken”, zegt Gérald Bogaert van Europabank. En intussen blijven de klanten aanschuiven.

Financieel-economische bladen staan er al een hele tijd vol van. Wie als consument van de lage rente wil profiteren, kan maar beter een afspraak maken met zijn bankier om zijn woonkrediet te heronderhandelen. Nogal wat Belgen hebben dat vorig jaar al gedaan. In de tweede helft van 2014 was er een ‘enorme herfinancieringsgolf van hypothecaire kredieten’, meldt het jaarverslag van de beroepsvereniging van het krediet (BVK), die zowat alle kredietinstellingen in België vertegenwoordigt.

Volgens Luc Versele van Crelan, de bank ontstaan uit de fusie van Landbouwkrediet en Centea, zijn in 2014 voor 23 miljard euro woonkredieten geherfinancierd in België. Op een totale hypothecaire kredietomloop van 173 miljard euro komt dat neer op 13,3 procent. “Terwijl in een normaal jaar niet meer dan 3 tot 5 procent van de totale markt geherfinancierd wordt”, aldus Versele.

Nu zijn er altijd wel periodes dat kredietnemers hun lening willen heronderhandelen. Het einde van de jaren negentig was zo’n moment, en ook tussen 2003 en 2006 was er een grote activiteit, toen de rente maar bleef dalen. In 2005 was een op de twee hypothecaire verrichtingen een herfinanciering. Maar daarna ging het in dalende lijn. In 2010 betrof het nog slechts een op de tien verrichtingen. Vanaf 2012 ging het opnieuw in stijgende lijn, maar de laatste maanden van 2014 waren echt uitzonderlijk: twee op de drie verrichtingen waren een herfinanciering.

Die stormloop had te maken met twee fenomenen. Ten eerste maakte de Vlaamse regering in juli bekend dat het fiscaal voordeel van de woonbonus zou worden afgezwakt voor contracten vanaf 1 januari 2015. Dat heeft veel consumenten ertoe aangezet hun hypothecair krediet van naderbij te bekijken en voor die deadline eventueel een beter contract af te sluiten. Ten tweede kregen de zeer lage rentevoeten veel aandacht in de pers. De opbrengsten op spaargeld kelderden. Als spaarder kon je van de lage rente alleen profiteren door optimale leenvoorwaarden te (her)onderhandelen, luidde de boodschap.

Elke klant heeft het recht zijn lening vervroegd terug te betalen mits hij een wederbeleggingsvergoeding (een soort schadevergoeding) betaalt. Die wederbeleggingsvergoeding komt overeen met drie maanden rentelasten op het uitstaande bedrag. Die wettelijke mogelijkheid zorgt ervoor dat veel banken op het verzoek van hun klanten ingaan en het woonkrediet herfinancieren op basis van de actuele rentestand. Wie zijn lening vervroegd terugbetaalt en bij een andere instelling een nieuwe lening afsluit, moet rekening houden met hogere kosten. Naast de betaling van de wederbeleggingsvergoeding en dossierkosten zijn er ook re-gistratierechten en notariskosten omdat ook een nieuwe hypotheekakte opgemaakt moet worden.

Slechts een minderheid van de kredietnemers stapt over naar een andere bank. De BVK maakt melding van 30.000 externe herfinancieringen in 2014. Het merendeel van de klanten kiest voor een interne herfinanciering (of arbitrage), wat betekent dat ze hun bank trouw blijven, maar betere kredietvoorwaarden bedingen. Maar sinds augustus vorig jaar neemt ook het aantal externe herfinancieringen toe.

Pijnlijk op lange termijn

In eerste instantie levert de herfinanciering van woonkredieten, door de inning van de wederbeleggingsvergoeding, de banken meerinkomsten op. Op lange termijn doet het echter pijn, omdat de toekomstige rente-inkomsten dalen. De eenmalige meeropbrengst staat ook niet in verhouding tot de toekomstige minder-inkomsten.

Zo herfinancierde KBC, de grootste Vlaamse bank, voor 6,1 miljard euro woonkredieten in 2014, ongeveer een vijfde van haar hypothecaire kredietportefeuille in België. Dat bezorgde de bank een eenmalige meeropbrengst van 69 miljoen euro in 2014. Maar vanaf 2015 leveren de vorig jaar geherfinancierde woonkredieten KBC recurrent 70 miljoen euro per jaar minder rente-inkomsten op. En dat gedurende de resterende looptijd van de hypothecaire contracten, zeg maar tien tot twintig jaar. De bank ziet zich zo al gauw 1 miljard euro aan rente-inkomsten door de neus geboord.

Bij Crelan zijn voor 900 miljoen euro woonkredieten op een totale portefeuille van 10 miljard euro geherfinancierd in 2014. Dat leverde de bank vorig jaar 5,2 miljoen euro aan meeropbrengsten op, terwijl Versele de recurrente minder-inkomsten op lange termijn op 9 à 10 miljoen euro per jaar schat. “Wij trachten dat verlies te compenseren via een grotere productie van nieuwe woonkredieten”, zegt de CEO van Crelan.

Bij AXA Bank, dat een hypothecaire portefeuille van 14 miljard euro heeft, was 27 procent van de toegekende woonkredieten in 2014 een herfinanciering, vertelt woordvoerder Wim Pauwels. “Op lange termijn komt dat overeen met een recurrent inkomstenverlies van 15 miljoen euro per jaar.”

De staatsbank Belfius verkocht in 2014 meer hypotheekleningen. Ongeveer de helft daarvan waren herfinancieringen, waarvan meer dan 90 procent interne herfinancieringen. “Het negatieve effect op de toekomstige rente-inkomsten bedraagt 50 miljoen euro op jaarbasis”, zegt Dirk Vanderschrick, hoofd Retail & Private Banking van Belfius. “De opbrengst uit de wederbeleggingsvergoeding bedraagt 38 miljoen euro. Dat bedrag boeken we niet in één keer in de resultaten, we spreiden het over de looptijd van de leningen.”

Vaste rente is de norm

Dat de herfinanciering van woonkredieten zo nadelig is voor de banken heeft vooral te maken met de lagere opbrengst (door de aanhoudende rentedaling). Leningen die twee jaar geleden nog pakweg 4 procent rendement boden, worden nu tegen 2 procent verkocht, terwijl de kostprijs van de passiva min of meer onveranderd blijft. Maar ook het indekkingsbeleid (hedging) speelt een rol. Veel banken dekken zich in tegen renteschommelingen en zijn aan die contracten gebonden. “Hedgingcontracten verbreken is een dure zaak”, zegt Luc Popelier, financieel directeur van KBC.

“De wederbeleggingsvergoeding van drie maanden volstaat niet om het verlies aan inkomsten dat de kredietgever lijdt te compenseren”, concludeert Gérald Bogaert, CEO van Europabank en voorzitter van de BVK. “Dikwijls wordt vergeten dat de kredietgever zelf de hypothecaire overeenkomsten, gelet op hun lange looptijd en de vaste rente, opnieuw heeft omgezet in andere engagementen.”

Het probleem voor de banken is sterk gelieerd aan de klantenvoorkeur voor leningen met een vaste rentevoet. De voorbije jaren kozen gemiddeld drie op de vier Belgische kredietnemers voor een vaste rentevoet, of voor een veranderlijke rentevoet met een initiële periode van vastheid van tien jaar of meer. Daarin heten de Belgen uniek in Europa te zijn. In andere landen zijn variabele rentevoeten veel meer de norm, waardoor de banken gemakkelijk de rente tussentijds kunnen aanpassen.

Bij BNP Paribas Fortis, de belangrijkste speler in woonkredieten, koos vorig jaar 84 procent van de kredietnemers voor een vaste rentevoet. 44 procent van de contracten die afgesloten werden, betrof herfinancieringen. In 2013 was dat nog maar 27 procent. “Er was een belangrijke stijging van de vraag naar herfinancieringen”, zegt Peter Vandekerckhove van BNP Paribas Fortis Retail & Private Banking. “Tot op vandaag zien we terugbetalingen voor iets meer dan 5,5 miljard euro.”

Herfinanciering duurder maken

Volgens Vandekerckhove is het duidelijk “dat de huidige regelgeving de banken niet toelaat de kosten te dekken”. Als voorzitter van de BVK pleit Bogaert ervoor het herfinancieren van een woonlening duurder te maken voor de consument. Hij is voorstander van een wederbeleggingsvergoeding van zes maanden rente op het uitstaande bedrag. “Daar valt economisch iets voor te zeggen”, vindt Dirk Vanderschrick van Belfius. “Een vergoeding van drie maanden volstaat niet eens om één jaar renteverlies te dekken. Als de banken hun rendabiliteit te fors zien zakken, bestaat er een risico dat ze op de kredietrem gaan staan. Dat kan niet de bedoeling zijn.”

Luc Versele van Crelan vindt dan weer dat een hogere risicopremie moet aangerekend worden op contracten met een vaste rentevoet. De vraag is of dat commercieel haalbaar is in een marktsegment waar de concurrentie tussen de banken hevig is.

Eerder had de Nationale Bank er in haar jaarverslag al op aangedrongen dat de banken hun marges zouden optrekken en hun tarieven zouden aanpassen aan de reële kostprijs van de specifieke diensten. Volgens Versele zijn tariefverhogingen onvermijdelijk: “Verschillende banken konden tot hiertoe de negatieve impact van de lage rente op hun inkomsten beperken door meerwaardes op hun beleggingsportefeuille te nemen. Voor alle duidelijkheid: Crelan doet daar niet aan mee. Maar die inkomstenbron droogt op. Een daling van de rente-inkomsten is bij de huidige rente-evolutie onvermijdelijk. De mensen moeten beseffen dat niets gratis is. De prijzen van bepaalde bankdiensten zullen stijgen.”

Trend zet door

En intussen blijven particulieren, ook in de eerste maanden van dit jaar, bij de banken aankloppen om hun woonlening te herfinancieren. “De trend tot herfinanciering, die vorig jaar op gang gekomen is, zet door in de eerste maanden van 2015”, zegt woordvoerster Hilde Junius van BNP Paribas Fortis. “Er blijven inderdaad heel wat aanvragen binnenlopen”, bevestigt Wim Pauwels van AXA Bank. “Zowel in januari als in februari sprongen veel mensen op de herfinancieringstrein. Maar gezien de rente-evolutie kan je dat bezwaarlijk onlogisch noemen.”

“Het aantal woonkredieten blijft toenemen bij Belfius en ook het aantal herfinancieringen blijft hoog”, zegt Vanderschrick. “Ik vermoed dat er een vertragend effect speelt. Veel mensen zijn in actie geschoten in de tweede helft van vorig jaar en vertellen het nu verder. Ik zie er voorlopig geen einde aan komen.”

Ondanks de lagere woonbonus zijn in januari 29 procent meer woonkredieten toegekend dan een jaar eerder, terwijl de aanvragen 42 procent hoger lagen. Naar schatting een derde van de verstrekte woonkredieten in januari waren externe herfinancieringen. “De lage rentevoeten zijn een economische realiteit. Daardoor vragen meer en meer mensen een herfinanciering van hun lening. Verwacht mag worden dat dat nog een tijdje zal doorgaan”, besluit Isabelle Marchand van de sectorfederatie Febelfin.

Lees blz. 156: Lagere maandlasten of kortere looptijd

PATRICK CLAERHOUT, ILLUSTRATIE FLOR AGUILAR

“DE FORFAITAIRE WEDERBELEGGINGSVERGOEDING VAN DRIE MAANDEN VOLSTAAT NIET OM HET VERLIES AAN INKOMSTEN DAT DE KREDIETGEVER LIJDT TE COMPENSEREN” Gérald Bogaert, BVK

“DE LAGE RENTEVOETEN ZIJN EEN ECONOMISCHE REALITEIT. DAARDOOR VRAGEN MEER EN MEER MENSEN EEN HERFINANCIERING VAN HUN LENING. VERWACHT MAG WORDEN DAT DAT NOG EEN TIJDJE ZAL DOORGAAN” Isabelle Marchand, Febelfin