Er komen turbulente tijden voor het woningvastgoed

2014 kan een turbulent jaar worden voor het Belgische woningvastgoed.

2014 kan een turbulent jaar worden voor het Belgische woningvastgoed.

Julien Manceaux, senior economist van ING Belgium, noemt de jaren 2014-2017 zelfs “een gevaarlijke periode” voor dat segment. Zijn KBC-collega Johan Van Gompel voorspelt een prijsdaling van 10 procent.

Daarmee spreekt hij tegen dat de huizen in België 49 procent te duur zijn, zoals de OESO beweert. Als de OESO de toekomstige huurprijzen vergelijkt met de koopprijs, is de overwaardering zelfs 69 procent.

De betaalbaarheid van woningen hangt echter niet enkel af van het beschikbaar inkomen, maar ook van de evolutie van de rente, die de leencapaciteit beïnvloedt. Als we daarmee rekening houden is er een overwaardering van 9 procent, berekent Van Gompel.

Zeepbel

Betekent dat dat de prijzen in 2014 met 10 procent in elkaar klappen? Niet per se. Het betekent wel dat een verdere stijging leidt tot een zeepbel. De prognoses van ING houden in België rekening met een gemiddelde prijsstijging voor appartementen van 1,9 procent (2,2% in Vlaanderen) en 0,4 procent voor huizen (0,8% in Vlaanderen). Het risico van een vastgoedzeepbel is dus klein.

Toch is niet alles rozegeur en maneschijn. Door de Bazel III-regelgeving geven de banken minder makkelijk kredieten. Bovendien zijn vanaf 2014 de gewesten bevoegd voor de woonbonus. Omdat er onvoldoende middelen worden getransfereerd, zullen ze ingrijpen in dit royale voordeel. ING rekent op een negatief prijseffect van 4 tot 20 procent. De aangekondigde dood van de woonbonus kan de prijzen in de eerste jaarhelft wel doen stijgen, omdat kandidaat-kopers net snel een lening afsluiten in de hoop nog te kunnen genieten van het oude stelsel.

Verkiezingen

Als het herstel van de economie doorzet, stijgt de rente, wat de woningprijzen doet dalen. Ook de verkiezingen zullen de vastgoedprijs beïnvloeden. Als de huidige coalitie aanblijft of de regeringsonderhandelingen aanslepen, komen er geen radicale ingrepen zoals een aanpassing van de loonindex of een grondige sanering van de sociale zekerheid. Worden die ingrepen ooit uitgevoerd, dan tasten ze de gemiddelde koopkracht en dus de woningprijzen, aan.

Met andere woorden: als het herstel van de economie of een noodzakelijke bijsturing van het overheidsbeleid uitblijven, kan de woningvastgoedmarkt in 2014 rustig verder kabbelen. Maar dat is slechts de stilte voor de storm.