De opmars van de coworkingspaces of deelwerkplekken voegt een welgekomen portie dynamiek toe aan de kantoormarkt. Tegelijk rijst de vraag of sommige spelers zich niet vergalopperen in de expansiewedloop.
Coworking is de kinderschoenen ontgroeid. Naast de vele kleine, lokale initiatieven die vooral mikken op freelancers en creatieve beroepen, groeit in snel tempo een aanbod van uiterst professioneel ingerichte deelwerkplekken. MeetDistrict in Gent is daar een voorbeeld van. “Onze klanten houden ons scherp”, zegt conceptmanager Geoffroy Speybrouck. Hij geeft het voorbeeld van Nexxworks, het bedrijf van onder meer Peter Hinssen. Volgens Speybrouck is het geen toeval dat Hinssen, een van de bekendste sprekers over innovatie, voor MeetDistrict heeft gekozen: “Die mensen van Nexxworks reizen de hele wereld rond, werken in Silicon Valley en China, en weten als geen ander wat beweegt in de wereld. Wij hebben heel diverse klanten, maar de rode draad is dat het bedrijven zijn die wakker zijn, die openstaan voor transformatie.”
MeetDistrict is het coworkingconcept van de projectontwikkelaar Ghelamco. In Gent palmt MeetDistrict 10.000 vierkante meter van de Ghelamco Arena in. In Antwerpen opent binnenkort een tweede vestiging. In The Link, het nieuwe kantoorcomplex van Ghelamco in de buurt van Berchem Station, is 6000 vierkante meter gereserveerd voor MeetDistrict. Twee maanden voor de opening was al meer dan 60 procent ingevuld. Het Gentse MeetDistrict is volzet.
De internationale marktleider in flexibele werkplekken IWG, vooral bekend van Regus, schakelt in ons land ook een versnelling hoger. In 2017 opende het in Diegem de eerste Belgische vestiging van Spaces. Intussen is er ook één in de Brusselse Belliardstraat en in 2019 zijn nog minstens vier openingen gepland. “Tegen 2020 moeten we zeker twintig locaties tellen”, zegt William Willems, de algemeen directeur van IWG in België. “Wellicht zullen het er zelfs dertig zijn.” Hij legt uit dat groei van het aantal vestigingen cruciaal is. “Met ons uitgebreide netwerk, ook internationaal, onderscheiden we ons van onze concurrenten.”
En ook het Antwerpse Fosbury & Sons gaat voor uitbreiding. Na twee uitbreidingen van de Antwerpse vestiging volgde eind 2018 het filiaal Boitsfort in Brussel en er zijn concrete plannen voor nog drie vestigingen in de hoofdstad. In Antwerpen lopen vergevorderde gesprekken voor twee nieuwe locaties en ook in Gent hoopt Fosbury & Sons binnenkort een eerste deal te sluiten. Fosbury & Sons, dat dit jaar ook in Amsterdam een vestiging opent en er nog op zoek is naar een tweede locatie, wijst eveneens op het belang van een netwerk. “Het product is niet af als je geen netwerk kunt aanbieden”, zegt medeoprichter Maarten Van Gool. “We merken dat ook aan de aanvragen die we krijgen sinds de lancering van onze Brusselse vestiging. Daar zitten veel bedrijven tussen die hun activiteiten hebben georganiseerd op de as Antwerpen-Brussel. Daarom is een Gentse vestiging voor ons ook zo belangrijk. Dan kunnen we bedrijven – aanvullend op hun hoofdkantoor – een netwerk van kantoren aanbieden.”
Samenspel van evoluties
Enkele cijfers bevestigen de snelle opmars. Volgens statistieken van de vastgoedadviseur JLL waren de coworkingspelers het voorbij jaar goed voor bijna 20 procent van de kantooropname in Brussel. De sectororganisatie Belgian Workspace Association noteerde in de voorbije vijf jaar dan weer een verdubbeling van het aantal deelwerkpleklocaties tot 350.
Een samenspel van technologische en maatschappelijke evoluties verklaart die boost. Laptops en smartphones in combinatie met cloud- en telewerktoepassingen hebben de kantoormedewerker bevrijd van zijn vaste stek in het klassieke kantoorgebouw. Een nieuwe generatie werknemers hecht veel belang aan een goede balans tussen leven en werk en vindt de fun-factor en het gemeenschapsgevoel op het werk heel belangrijk. De krapte op de arbeidsmarkt noopt bedrijven actief in te spelen op die werkplekwensen van hun nieuwe, jonge krachten. Die ondernemingen vragen daarom ook meer flexibiliteit en dienstverlening in hun huisvesting. Ook de mobiliteitsproblematiek speelt de trend in de kaart. Tot slot gedijt ook de start-upscene in een omgeving die contacten met andere ondernemers stimuleert.
Toch roept de snelle groei ook vragen op. Hoe zit het met de bezetting van al de nieuwe centra? Wat als de economische conjunctuur drastisch keert? “Ik draai al jaren mee in de business. Mijn beste jaar was 2009, midden in de crisis dus”, reageert Geoffroy Speybrouck. “Bij een economische vertraging valt het aantal start-ups misschien terug, maar dat wordt meer dan gecompenseerd door de instroom van grote bedrijven. Want die zijn dan op zoek naar flexibiliteit.”
Ronny Nuten, hoofd kantoormarkt van Group Hugo Ceusters-SCMS, nuanceert dan weer de hype. “Er is een sterke groei van het aantal centra geweest, maar in het totale kantooraanbod bedraagt het aandeel van deelwerkplekken nog altijd minder dan 3 procent.” Steven Peeters, keyaccountmanager bij JLL, gelooft niet dat coworking een fundamentele bedreiging vormt voor de klassieke kantoormarkt. “Coworking is zeker geen voorbijgaand fenomeen, maar wij menen dat het veeleer een aanvulling biedt”, zegt hij. “Het brengt een nieuwe dynamiek in de kantoormarkt, maar het ontregelt hem niet.”
Intussen is het ook uitkijken naar de intrede van WeWork op de Belgische markt. Dat Amerikaanse coworkingfenomeen huurt 16.500 vierkante meter in de Multi Tower, de vroegere Brouckèretoren in Brussel. Eerder kondigde WeWork ook al de opening aan van een vestiging in de Handelsstraat in Brussel. William Willems maak zich geen zorgen. “WeWork zal het coworkingconcept nog meer zichtbaarheid geven. Dat is goed voor onze sector.”
Zoekende eigenaars
Voor de eigenaars van kantoorgebouwen is het nog zoeken naar hoe ze zich moeten aanpassen aan die nieuwe realiteit. Sommige lanceren een eigen formule. Zo maakte Intervest gebruik van de grondige renovatie van enkele leegstaande kantoren om een eigen coworkconcept te introduceren onder de naam Greenhouse. Befimmo opteerde voor een partnership met Silversquare, waarin het onlangs een meerderheidsbelang van 61 procent verwierf.
Verhuur aan een van de coworkingoperatoren is een andere optie, al staan niet alle eigenaars te popelen om dat te doen. “Het tekort aan geschikte gebouwen vormt nog een rem op de groei van coworking”, stelt Steven Peeters. “Dat merk je vooral in Gent. De leegstand op de Gentse kantoormarkt bedraagt minder dan 4 procent.”
Nochtans kan een sterk coworkingconcept een meerwaarde zijn voor een kantoorsite, meent Sam Vossen, commercieel manager bij Ghelamco. “De kantoren van de toekomst zullen een mix van formules bieden”, stelt hij. “Een coworkingspace is ook een troef voor de klassieke kantoorgebruikers in je gebouw. Vastgoed wordt hoe langer hoe meer een service. We proberen dus zo veel mogelijk diensten in onze gebouwen onder te brengen.”
Zijn collega Speybrouck merkt nog op dat niet elk gebouw in aanmerking komt. “De schaal is belangrijk om voldoende kwaliteit en diensten te kunnen aanbieden, en voor de serendipiteit: het aantal toevallige maar waardevolle ontmoetingen tussen mensen. Als het clubje te klein is, ben je snel rond.” Stijn Geeraerts bevestigt dat: “Vier- à vijfduizend vierkante meter is het minimum. We hebben dat ondervonden in Antwerpen. Bij elke uitbreiding werd het plezanter en dynamischer.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier